Zakup udziałów i zniesienie współwłasności nieruchomości to temat rzeka. Często jednak gra jest warta świeczki i decydujemy się na nabycie udziałów w nieruchomości. Trzeba jednak poświęcić dłużą chwilę na przygotowanie się do tego typu transakcji. Pozornie korzystne oferty, brak świadomości prawnej konsekwencji podjętej decyzji mogą nastręczyć nie lada problemów? Współwłasność jak wiemy, lubi być problematyczna. Pytanie zatem: – czy mamy świadomość jakie są konsekwencje bycia współwłaścicielem ? – czy rzeczywiście wystarczy zapis w akcie notarialnym, że w ramach zakupionych udziałów mamy prawo zajmować czy korzystać z konkretnego lokalu? – czy taki lokal w sensie prawnym jest twój ? O współwłasności i problemach z nią związanych można by pisać bardzo wiele ? i jeszcze będzie wiele w kolejnych wpisach. Żeby nie zanudzić Was obszerną lekturą wniniejszym wpisie chciałabym zwrócić uwagę na najczęstsze problemy z jakimi borykają się właściciele udziałów w nieruchomości. Ale zacznijmy od początku. Czym jest współwłasność ? Instytucja współwłasności uregulowana jest w ustawie Kodeks cywilny. Polega na tym, że własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Cechami charakterystycznymi współwłasności są : jedność przedmiotu współwłasności, wielość podmiotów, którym dane prawo przysługuje, niepodzielność wspólnego prawa. Oznacza to, że każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy, a nie tylko do jej części. I ten właśnie aspekt rodzi najwięcej problemów. Rodzaje współwłasności. Współwłasność jest : albo współwłasnością w częściach ułamkowych albo współwłasnością łączną ( np. ustawowa wspólność małżeńska). Podstawową różnicą pomiędzy w/w jest to, iż cechą charakterystyczną współwłasności łącznej jest jej bezudziałowy charakter, a w związku z tym współwłaściciel nie może rozporządzać swoim prawem dopóki trwa współwłasność łączna. Upraszczając ? to np. dopóki trwa małżeństwo i nasza nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego małżonków to bez zgody drugiego małżonka sprzedać nie możemy swojej ?połowy?. W przeciwieństwie do współwłasności łącznej – współwłasność ułamkowa polega na tym, że udział każdego współwłaściciela we wspólnym prawie jest określony ułamkiem. Każdy, kto dysponuje takim udziałem może nim rozporządzać bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Dotyczy to jednak tylko i wyłącznie posiadanego udziału. Do rozporządzania rzeczą wspólną (czyli przykładowo całą nieruchomością) oraz do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu (np. wydzierżawienie), potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. A jak wiadomo interesy współwłaścicieli nie zawsze są jednakowe? O problemach przy decydowaniu w kwestiach np. remontów czy pozwolenia na prowadzenie lokalu gdzie sprzedawany jest alkohol wspominałam już we wpisieSzantaż współwłaściciela Tam również poczytacie jaki sposób na zarabianie pieniędzy znalezli sobie niektórzy właściciele udziałów. Mam udział ale bez lokalu ! Poza problemami z dojściem do porozumienia z pozostałymi współwłaścicielami w zakresie zarządu nieruchomością wspólną doniosły jest również problem z brakiem możliwości czerpania korzyści z nieruchomości. Powszechnie znane są przypadki kiedy jesteśmy właścicielami udziałów ale tylko na papierze. Wszelkie lokale w nieruchomości są bowiem w posiadaniu pozostałych współwłaścicieli i to wcale nie tych którzy dysponują większym ułamkiem. A jak to możliwe? Otóż jak wcześniej wspomniano współwłasność to taki twór, gdzie de facto w ramach naszego udziału nie mamy wskazania, że jest to udział w danym ?miejscu? np. 10 m2 na parterze(poza pewnymi wyjątkami). Istotne jest tutaj objęcie w posiadanie lokalu. Niestety, zdarza się tak , że wszystkie lokale są już zajęte ? Co zrobić kiedy nie ma możliwości osiągnięcia porozumienia ? Jedynym wyjściem może okazać się zniesienie współwłasności. Zniesienie współwłasności polega na likwidacji stosunku prawnego, jaki łączy współwłaścicieli. Z żądaniem zniesienia współwłasności może wystąpić każdy ze współwłaścicieli. Zniesienia współwłasności można dokonać zarówno w drodze umowy jak i przez Sąd. Umowa znosząca współwłasność musi zawarta być przez wszystkich współwłaścicieli i powinna określać sposób zniesienia współwłasności, zawierać oświadczenia o przeniesieniu udziałów lub postanowienia dotyczące spłat i dopłat oraz terminów ich uiszczenia. Jeżeli przedmiotem umowy jest nieruchomość umowa zawarta musi być w formie aktu notarialnego. W sytuacji kiedy nie możemy się ?dogadać? pozostanie nam jedynie tryb sądowy. Sądowe zniesienie współwłasności odbywa się w postępowaniu nieprocesowym przed sądem rejonowym. W trakcie postępowania sądowego rzecz wspólna może zostać podzielona pomiędzy współwłaścicieli na trzy sposoby. podział rzeczy wspólnej (tzw. podział fizyczny), przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli sprzedaż rzeczy wspólnej (tzw. podział cywilny). Jeżeli zniesienie współwłasności następuje przez podział rzeczy wspólnej, sąd dokonuje podziału na tyle części, ilu jest współwłaścicieli, w stosunku do wielkości udziałów. Dokonanie podziału w taki sposób, aby wyodrębnione części odpowiadały co do wartości wielkościom udziałów poszczególnych współwłaścicieli nie zawsze jednak jest możliwe lub gospodarczo celowe. W przypadku różnicy pomiędzy wartością utworzonych części rzeczy a wielkością udziałów, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Zniesienie współwłasności może polegać również na przyznaniu nieruchomości na własność jednemu ze współwłaścicieli, będą kilku z nich, jeżeli ci współwłaściciele wyrażą na takie niepełne zniesienie zgodę (por. postanowienie SN z dnia 4 czerwca 2003 r., I CKN 447/01, Lex nr 83839). Ten sposób zniesienia współwłasności dotyczy zazwyczaj nieruchomości, których fizyczny podział byłby niemożliwy. Przyznanie nieruchomości jednemu będą kilku współwłaścicielom powoduje, że pozostali współwłaściciele otrzymują spłaty stanowiące równowartość ich udziału we współwłasności. Kolejnym sposobem zniesienia współwłasności może być sprzedaż rzeczy wspólnej i podział pomiędzy współwłaścicieli uzyskanej ceny (tzw. podział cywilny). Znajdzie zastosowanie gdy taki wniosek złożą wszyscy współwłaściciele , a także pomimo braku takiego wniosku, gdy nieruchomości nie da się podzielić, a konkretne okoliczności przemawiają za takim rozstrzygnięciem sprawy. W szczególności sąd powinien zarządzić sprzedaż, gdy żaden ze współwłaścicieli nie wyraża zgody na przyznanie mu rzeczy w naturze (por. postanowienie SN z dnia 4 listopada 1998 r., II CKN 347/98, OSNC 1999, z. 6, poz. 108) będą też żaden ze współwłaścicieli lub ten, który wyłącznie ubiega się o przyznanie mu wspólnej rzeczy, nie byłby w stanie ponieść ciężaru spłat (por. postanowienie SN z dnia 12 kwietnia 2001 r., II CKN 658/00, OSNC 2001, z. 12, poz. 179). Sprzedaży zarządzonej przez sąd dokonuje się stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego (art. 1066-1071) w trybie postępowania egzekucyjnego (w drodze licytacji). Korzystanie ?ponad udział” nie zawsze się opłaca. Jak widać, w przypadku bycia współwłaścicielem, w zasadzie zawsze należy liczyć się z tym , że przyjdzie moment kiedy stan ten zostanie zakończony. Za czerpanie korzyści z nieruchomości która de facto do nas nie należy trzeba będzie bowiem zapłacić. Otóż, przy ewentualnej sprawie o zniesienie współwłasności nieruchomości, pomijając już czas i nerwy związane z toczącym się postepowaniem sądowym, w konsekwencji możemy zostać zobowiązani do zapłaty za korzystanie przez lata za metraż który nie przysługiwał nam w ramach nabytego udziału. A co z zapisami w aktach notarialnych, że w ramach nabytych udziałów możemy zajmować dany lokal ? Zapisy te nie chronią nas przed możliwością żądania zniesienia współwłasności przez pozostałych współwłaścicieli. Nie gwarantują też, że w postanowieniu nie zostaniemy pozbawieni własności takiego lokalu. Dodatkowo, roszczenia o zniesienie współwłasności nie ulegają przedawnieniu. Niestety ? Posiadając udziały w nieruchomości, nawet ze wskazaniem na lokal zawsze musimy liczyć się z tym, że może go utracić. W skrajnych przypadkach można stracić lokal mieszkalny czy użytkowy, a do tego jeszcze można zostać zobowiązanym przez Sąd do zapłaty innym współwłaścicielom nieruchomości bardzo znaczących kwot pieniężnych.

Współwłasność w nieruchomości często zamiast korzyści przynosi wiele problemów. Nie zawsze współwłaściciele mogą dojść między sobą do porozumienia odnośnie sposobu korzystania z wspólnej nieruchomości. Czasem po prostu najlepiej postarać się o zniesienie współwłasności. Poniżej o tym, jak to zrobić. Definicja współwłasności została zawarta w art. 195 który stanowi, iż "Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność)." Chcąc wymienić cechy współwłasności, należy przede wszystkim wskazać na: jedność przedmiotu, wielość współwłaścicieli oraz niepodzielność wspólnego prawa, która jest rozumiana w ten sposób, iż każdy ze współwłaścicieli ma prawo do całej rzeczy, a nie do wyodrębnionej jej części. Należy mieć świadomość, iż co do zasady dążenie do "wyjścia" ze współwłasności nieruchomości jest działaniem pożądanym, ponieważ służy doprowadzeniu nieruchomości do stanu prawnego, który pozwala na nieskrępowany obrót prawny taką nieruchomością. Dodatkowo istotnym czynnikiem motywującym do zniesienia współwłaścicieli nieruchomości jest również to, że większość czynności podejmowanych wobec wspólnej nieruchomości między współwłaścicielami należy z nimi uzgadniać, a jeżeli takiej zgody brak, to pozostaje konieczność zwrócenia się do sądu, aby ten w imieniu jednego współwłaściciela bądź części współwłaścicieli wyraził zgodę na podjęcie przez resztę współwłaścicieli czynności dotyczących ich wspólnej nieruchomości. RODZAJE WSPÓŁWŁASNOŚCI W naszym systemie prawnym współwłasność może być albo współwłasnością w częściach ułamkowych (taką regulują przepisy kodeksu cywilnego) albo współwłasnością łączną, czyli taką, która może powstać tylko z określonych stosunków prawnych na podstawie przepisów regulujących te stosunki. Cechą charakterystyczną współwłasności łącznej jest jej bezudziałowy charakter i dlatego współwłaściciele nie mogą rozporządzać swoim prawem dopóki trwa współwłasność łączna (przykładem współwłasności łącznej jest ustawowa wspólność małżeńska). Z kolei współwłasność ułamkowa polega na tym, że udział każdego współwłaściciela we wspólnym prawie jest określony ułamkiem (np. 1/2 udziału własności nieruchomości) i co istotne - każdy ze współwłaścicieli może dowolnie rozporządzać swoim udziałem w tym prawie bez zgody pozostałych współwłaścicieli. NOTARIUSZ CZY SĄD Pierwszy sposób zniesienia współwłasności to umowa - czyli warunkiem koniecznym do notarialnego zniesienia współwłasności jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W takim przypadku należy udać się ze stosownymi dokumentami do notariusza, który przygotuje akt notarialny. W drodze uzgodnień należy określić również stawkę taksy notarialnej, czyli wynagrodzenia notariusza, które uzależnione jest od wartości dzielonego majątku i może się wahać w granicach od 100 zł do 10 000 zł (§ 2 ust 3 pkt 2 w zw. z § 3 rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej1). Niewątpliwą zaletą takiego rozwiązania jest jego szybkość - całość zajmuje nie więcej niż jeden dzień. Z kolei w przypadku konfliktu współwłaścicieli jedyną możliwą drogą pozostaje rozstrzygnięcie sprawy przez sąd. W takim wypadku można się spodziewać, iż sprawa będzie dłużej trwała, przy czym całkowity czas trwania postępowania jest bardzo zróżnicowany, gdyż zależy od postawy współwłaścicieli i ich stanowiska w trakcie postępowania. W takim wypadku jednak często bilans kosztów (zakładając zgodne stanowiska współwłaścicieli co do kluczowych kwestii) jest korzystniejszy niż w przypadku skorzystania z usług notariusza. W przypadku sądowego zniesienia współwłasności koszty sądowe od wniosku zależą od tego, czy wszyscy współwłaściciele są zgodni co do sposobu zniesienia współwłasności i czy przedstawiono zgodny projekt zniesienia współwłasności. W sytuacji, jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, to od takiego wniosku pobiera się opłatę stałą w kwocie 300 złotych, w pozostałych przypadkach opłata stała jest pobierana w kwocie 1000 Wniosek taki należy złożyć do sądu rejonowego, w obrębie którego znajduje się nieruchomość. SPOSOBY SĄDOWEGO ZNIESIENIA WSPÓŁWŁASNOŚCI W tym miejscu zaznaczyć należy, że nie każda nieruchomość może być podzielona, co może być spowodowane np. jej szczególnym charakterem lub nieznaczną wielkością. Zasadą jest, że zniesienie współwłasności powinno nastąpić przede wszystkim przez podział fizyczny rzeczy wspólnej. Z wnioskiem o dokonanie podziału fizycznego może wystąpić każdy ze współwłaścicieli. Uprawnienie to jest wyłączone tylko wyjątkowo, tj. gdyby dokonanie podziału było sprzeczne z przepisami ustawy lub społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy (np. wtedy gdy po podziale działki utraciłaby ona status działki budowalnej) albo gdyby podział pociągał za sobą istotną zmianę tej rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje przez podział rzeczy wspólnej, sąd dokonuje podziału na tyle części, ilu jest współwłaścicieli, w stosunku do wielkości udziałów. Dokonanie podziału w taki sposób, aby wyodrębnione części odpowiadały co do wartości wielkościom udziałów poszczególnych współwłaścicieli, nie zawsze jednak jest możliwe lub gospodarczo celowe, dlatego też jeżeli po dokonaniu takiego podziału zaistnieje różnica pomiędzy wartością np. utworzonych działek, to wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Warto wskazać, iż częstym sposobem zniesienia współwłasności w sytuacji jeżeli nieruchomości nie da się fizycznie podzielić jest przyznanie nieruchomości na własność jednemu ze współwłaścicieli. Przyznanie rzeczy wspólnej jednemu bądź kilku współwłaścicielom powoduje, że pozostali współwłaściciele otrzymują spłaty stanowiące równowartość ich udziału we współwłasności. SPRZEDAŻ I PODZIAŁ Kolejnym sposobem zniesienia współwłasności może być sprzedaż rzeczy wspólnej i podział pomiędzy współwłaścicieli uzyskanej ceny (tzw. podział cywilny). Sprzedaży zarządzonej przez sąd dokonuje się stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego w trybie postępowania egzekucyjnego (w drodze licytacji) i po sprzedaży następuje podział uzyskanej sumy pomiędzy uprawnionych. Trzeba jednak przyznać, że ten sposób zniesienia współwłasności zazwyczaj jest najmniej korzystny dla współwłaścicieli, gdyż cena nieruchomości w drodze licytacji jest dużo niższa niż ta, którą można by uzyskać w razie sprzedaży nieruchomości na wolnym rynku. Zniesienie współwłasności nie jest rzeczą łatwą, jednakże w wielu przypadkach jest to jedyne rozwiązanie, aby móc efektywnie zarządzać nieruchomością. To, w jaki sposób dokonamy zniesienia współwłasności, zależy w główniej mierze od relacji, jakie panują pomiędzy współwłaścicielami. Artykuł ukazał się w marcowym wydaniu miesięcznika "Farmer"

Własność nieruchomości może być współdzielona między kilka osób, nie tylko małżonków, ale także osoby, które nie muszą łączyć żadne więzi powinowactwa czy pokrewieństwa, ale które postanowiły razem taką nieruchomość zakupić. Czym jest współwłasność i jej rodzaje Instytucję współwłasności reguluje kodeks cywilny, który wskazuje, że jest to sytuacja, w której własność jednej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Cechuje ją: jedność przedmiotu współwłasności, wielość podmiotów, którym to prawo przysługuje, niepodzielność tego prawa. Zgodnie z przepisami, każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy, a nie tylko do jej części. Współwłasność może mieć formę: współwłasności w częściach ułamkowych, w której udział każdego współwłaściciela we wspólnym prawie własności określony jest ułamkiem, albo współwłasności łącznej (np. ustawowa wspólność małżeńska), charakter tej współwłasności jest bezudziałowy. Współwłasność a sprzedaż mieszkania W przypadku własności ułamkowej, każdy z właścicieli może rozporządzać swoim prawem dowolnie, w granicach przysługującego mu udziału. Nie musi przy tym uzyskać zgody pozostałych współwłaścicieli. Współwłasność łączna natomiast takiego prawa nie daje, a współwłaściciel nie może rozporządzać swoim prawem dopóki stosunek prawny trwa. Rozporządzanie wspólną nieruchomością, przekraczające zakres zwykłego zarządu, wymaga zgody wszystkich właścicieli, np. gdy ma ona zostać wydzierżawiona. W przypadku nieruchomości będącej współwłasnością w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać częścią, przypadającą na jego udział i np. sprzedać ją. W stosunku do tej części może również toczyć się postępowanie egzekucyjne prowadzone przez komornika, który może sprzedać udział w nieruchomości na pokrycie długów właściciela tego udziału. W jego miejsce wstępuje wtedy osoba lub osoby, które udział ten nabyły. Jeśli mamy do czynienia z współwłasnością łączną, jeden ze współwłaścicieli nie może sprzedać swojej części, ponieważ takowa mu nie przysługuje. Każdy ze współwłaścicieli ma bowiem prawo do całości nieruchomości. W przypadku gdy dwie osoby dzielą własność dwupiętrowego domu, nie oznacza to, że każda z nich jest właścicielem jednego piętra, ale że każdy z nich jest właścicielem całego domu. W tej sytuacji nieruchomość nie może zostać zajęta i sprzedana przez komornika, chyba że pozostali współwłaściciele wyrazili na to zgodę, bądź wyrazili zgodę na ustanowienie na niej hipoteki pod zabezpieczenie kredytu, który zaciągnął zadłużony współwłaściciel. Jeśli właściciele nie mogą dojść do porozumienia, mogą skorzystać z możliwości zniesienia współwłasności, czyli likwidacji łączącego ich stosunku prawnego. Z żądaniem takim może wystąpić każdy ze współwłaścicieli. Może się to odbyć za porozumieniem w drodze umowy, albo w przypadku odmiennych stanowisk współwłaścicieli zniesienie takie może orzec sąd. Umowa o zniesieniu musi być zawarta przez wszystkich współwłaścicieli, zawierać zgodne oświadczenie o przeniesieniu ich udziałów, a także zapisy dotyczące spłat, w tym terminów ich uiszczenia. Umowa taka, jak większość czynności związanych z nieruchomością, musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego. Sądowego zniesienia współwłasności dokonuje właściwy sąd rejonowy, który może orzec podział rzeczy wspólnej, przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli lub kilku właścicielom, sprzedaż rzeczy. Wtedy uzyskaną ze sprzedaży kwotę dzieli się między współwłaścicieli. Zespół - to portal z największą liczbą ogłoszeń nieruchomości w Polsce. Udostępnia poszukującym około 300 tys. ofert od biur nieruchomości, deweloperów i osób prywatnych. Odwiedzany jest przez ponad 4 mln użytkowników miesięcznie.

Sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz udziału we współwłasności budynków stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Tak uznał Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale (podjętej w składzie 7 sędziów) z 24 października 2011 r. – sygn. I FPS 2/11. Stan faktyczny Naczelny Sąd Administracyjny (przy rozpatrywaniu skargi kasacyjnej Ministra Finansów od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z 30 marca 2010 r. sygn. akt VIII SA/Wa 866/09 uchylającego interpretację indywidualną tego organu z 9 września 2009 r.) postanowieniem z 28 czerwca 2011 r. - sygn. akt I FSK 941/10 przedstawił składowi siedmiu sędziów NSA zagadnienie prawne: Czy sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz udziału we współwłasności budynków stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług ( Nr 54, poz. 535 ze zm.) w zw. z art. 2 pkt 6 tej ustawy, czy świadczenie usług w rozumieniu jej art. 8 ust. 1?W orzecznictwie sądów administracyjnych dominuje bowiem pogląd, którego przykładem jest zaskarżony wyrok Sądu pierwszej instancji, że w przypadku sprzedaży udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz we współwłasności budynków, mamy do czynienia ze świadczeniem usługi w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o stanowisko pojawia się w wyrokach, w których nie dokonuje się analizy charakteru takich czynności. Wówczas koncentrując się na innych kwestiach prawnych, sądy administracyjne na ogół traktują zbycie udziału w prawie własności (użytkowania wieczystego) nieruchomości jako dostawę towaru. Stanowisko zajmowane w orzecznictwie w nie jest więc jednolite. Usługa, czy dostawa towaru? Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. zwrócił uwagę, że w wyroku NSA z 1 października 2008 r. (sygn. akt I FSK 1242/07) - stanowiącym swoisty wzorzec dla przeważającego dotąd kierunku wykładni – podkreślony został niematerialny charakter udziałów w prawie użytkowania wieczystego oraz współwłasności wyroku z 1 października 2008 r. przypomniano, że udział we współwłasności jest prawem majątkowym, w którym wyraża się zakres uprawnień względem rzeczy wspólnej (art. 195 i następne W związku z tym nie ma żadnego uzasadnienia utożsamianie takiego udziału we współwłasności nieruchomości z częścią budynku lub budowli, którą obejmuje definicja towaru, zawarta w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT. Dlatego też (zdaniem NSA wyrażonym w wyroku z 1 października 2008 r.) sprzedaż udziału we współwłasności budynku nie może stanowić dostawy towaru gdyż prowadziłoby to do utożsamienia rzeczy z udziałem w Sąd Administracyjny w wyroku z 1 października 2008 r. odwołał się także do regulacji zawartej w art. 5 ust. 3 VI Dyrektywy (obecnie art. 15 ust. 2 lit. a Dyrektywy 112), w której umożliwiono państwom członkowskim wprowadzenie w ustawodawstwie krajowym uznania za rzeczy określonych udziałów w nieruchomości. Podkreślił jednakże, że ustawodawca krajowy z takiej możliwości nie skorzystał uznając jedynie za dostawę towarów niektóre prawa na nieruchomościach wymienione w art. 7 ust. 1 pkt 5 ustawy o VAT. W konsekwencji, z uwagi unormowanie zawarte w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, należało uznać, że sprzedaż udziału będzie świadczeniem sposób wykładni, jaki zaprezentował NSA w ww. wyroku z 1 października 2008 r., został na ogół krytycznie oceniony w piśmiennictwie, czego przykładem jest przedstawiony przez Naczelny Sąd Administracyjny w uzasadnieniu do ww. postanowienia z 28 czerwca 2011 r. artykuł W. Nykiela i M. Sęk, Zbycie udziału we współwłasności nieruchomości - dostawa towarów czy świadczenie usług? (Przegląd Podatkowy 2011/3 i 4).Autorzy artykułu uznali, dokonując głębokiej analizy prawa krajowego i wspólnotowego, a także dotychczasowego orzecznictwa i piśmiennictwa w tym zakresie, że przeniesienie udziału we współwłasności nieruchomości prowadzi w istocie do takiego samego skutku jak przeniesienie własności takiej nieruchomości. W obu przypadkach dochodzi do spełnienia podstawowej przesłanki z definicji dostawy towaru zawartej w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT tj. do przeniesienia na nabywcę prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Zwrócili też uwagę na wątpliwe argumenty, wyprowadzane z polskiego tekstu VI Dyrektywy (Dyrektywy 112), który odbiega od istoty regulacji wspólnotowej dotyczącej dóbr uważanych za rzeczy, co potwierdza brzmienie odpowiednich przepisów zawartych w innych językach (j. angielskim i j. niemieckim). Ponadto podnieśli, że za zrównaniem podatkowych skutków zbycia nieruchomości i zbycia udziału w nieruchomości przemawia wykładnia funkcjonalna i cele Dyrektywy, które sprzeciwiają się zróżnicowanemu z podatkowego punktu widzenia traktowaniu podatników w zależności od liczby podmiotów uczestniczących w opodatkowanej czynności, która z gospodarczego punktu widzenia ma taki sam wadliwość stanowiska zajmowanego w orzecznictwie co do zaliczania sprzedaży udziału w rzeczy do odpłatnego świadczenia usług na gruncie ustawy o VAT zwróciła też wcześniej uwagę S. Brzeszczyńska w artykule "Sprzedaż udziału w nieruchomości" (Monitor Podatkowy z 2010 nr 6, s. 11 – 16). Autorka podniosła że błędem popełnianym przez sądy administracyjne jest przywiązywanie zbyt dużej wagi do cywilnoprawnego charakteru udziału w rzeczy, a pomijanie podatkowej definicji dostawy towarów. Podkreśliła, że spór co do charakteru takiej czynności nie dotyczy tego, czy udział w rzeczy jest towarem czy nim nie jest, lecz tego czy nabycie udziału w rzeczy daje nabywcy prawo do dysponowania nią jak właściciel. Reasumując, stwierdziła, że nie ma żadnych podstaw, aby sprzedaż udziału w rzeczy uznawać w świetle regulacji dotyczącej podatku od towarów i usług za świadczenie Kto musi rejestrować sprzedaż kasą fiskalną?Polecamy: Co grozi za brak kasy fiskalnej? Trzeba badać, czy doszło do przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel - uzasadnienie uchwały NSANaczelny Sąd Administracyjny w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. przypomniał, że wykładnia przepisów ustawy o VAT, jako regulacji prawnej wprowadzającej do krajowego systemu prawnego prawo wspólnotowe powinna przede wszystkim respektować cele, które ma realizować to też przy rozstrzyganiu w sytuacjach wątpliwych czy dana czynność jest dostawą towarów czy też usługą należy w pierwszym rzędzie badać gospodarczy charakter takiej czynności opisany poprzez art. 7 ust. 1 ustawy o VAT tj. ustalać czy dochodzi do odpłatnego przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak ten aspekt wielokrotnie zwracano uwagę w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego – np. w uchwale składu siedmiu sędziów NSA z 8 stycznia 2007 r., sygn. akt I FPS 1/06).W przypadku sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu, jak również udziału we współwłasności budynków takie przeniesienie prawa jak wynika z art. 195 stanowi rodzaj własności, który charakteryzuje się tym, że jedno i to samo prawo własności tej samej rzeczy (w tym przypadku nieruchomości) przysługuje więcej niż jednej podkreśla się w doktrynie każdemu ze współuprawnionych przysługuje to samo prawo, którego zakres może być tylko różny ze względu na sam sposób podziału wspólnego prawa tzn. na wielkość udziału w nim (S. Rudnicki, Komentarz do Kodeksu cywilnego, Księga druga, Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2001 r. s. 221 – 222).W związku z tym sprzedaż udziału we współwłasności budynku, tak jak i udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu, prowadzi do przeniesienia na nabywcę takiego udziału prawa do rozporządzania tymi towarami tak jak też na gruncie ustawy o VAT taka czynność nie może prowadzić do innych skutków prawnych niż sprzedaż towaru przez jedynego właściciela (użytkownika wieczystego), która niewątpliwie - w świetle art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług - stanowi dostawę towarów bowiem w jej wyniku dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzenia towarami jak Sąd Administracyjny w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. zauważył też, że zróżnicowanie takich skutków w przypadku przyjęcia, że mamy do czynienia przy sprzedaży udziału we współwłasności (użytkowaniu wieczystym) z usługą, a przy rozporządzeniu własnością (użytkowaniem wieczystym) z dostawą prowadzi do naruszenia konstytucyjnej zasady równości podmiotów wobec występują bowiem istotne przesłanki umożliwiające odmienne podatkowo traktowanie stron tych stosunków prawnych. Ponadto uznanie czynności, której opodatkowanie stanowiło przedmiot interpretacji indywidualnej Ministra Finansów kontrolowanej w zaskarżonym wyroku Sądu pierwszej instancji, za usługę, godziłoby w zasadę racjonalnego ustawodawcy, która musi być uwzględniana w demokratycznym państwie podzielił również wątpliwości podnoszone w piśmiennictwie, co do zasadności argumentów prezentowanych w orzecznictwie, opartych na literalnej wykładni polskiej wersji językowej art. 5 ust. 3 lit. a VI Dyrektywy (art. 15 ust. 2 lit. a Dyrektywy 112).Dokonywanie wykładni językowej przepisów wspólnotowych wymaga bowiem porównywania tekstów zawartych w różnych wersjach językowych, a przede wszystkim ustalania celu danej analizy tylko do polskiego brzmienia jednego przepisu Dyrektywy nie jest wystarczające do prawidłowego odczytania wspólnotowej normy prawnej i zinterpretowania w jej kontekście odpowiedniego przepisu ustawy, który ma ją wprowadzić do porządku Uchwała 7 sędziów NSA z 24 października 2011 r. – sygn. I FPS 2/11

Czy można zbyć udziały we współwłasności nieruchomości? Alternatywą dla zniesienia współwłasności może być po prostu sprzedaż lub darowizna udziału we współwłasności. Możliwe jest zarówno jednoczesne zbycie udziałów wszystkich współwłaścicieli jednemu nabywcy, jak też indywidualne zbycie udziałów poszczególnych współwłaścicieli. Temu drugiemu przypadkowi poświęcone zostaną dalsze rozważania. Kluczowym jest tutaj treść art. 198 Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Uprawnienie przewidziane w tym przepisie nie jest uzależnione od woli współwłaścicieli. Nie może zostać przez nich wyłączone bądź ograniczone, ponieważ zgodnie z treścią art. 57 §1. Nie można przez czynność prawną wyłączyć ani ograniczyć uprawnienia do przeniesienia, obciążenia, zmiany lub zniesienia prawa, jeżeli według ustawy prawo to jest zbywalne. §2. Przepis powyższy nie wyłącza dopuszczalności zobowiązania, że uprawniony nie dokona oznaczonych rozporządzeń prawem. Nabywca udziału wchodzi w miejsce zbywcy. Staje się więc współwłaścicielem w takiej części jaką nabył od zbywcy (możliwym jest zbycie ułamkowej części przysługującego udziału). Pamiętajmy, że chodzi tutaj o zbycie udziału, a nie o zbycie wyodrębnionej fizycznie części. Do zbycia udziałów w nieruchomości mają zastosowanie ogólne zasady dotyczące zbywania nieruchomości. Wymagana jest więc forma aktu notarialnego i istnieją pewne ograniczenia, wynikające chociażby z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, czy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Dodatkowo istnieją pewne ograniczenia, które mają zastosowanie wyłącznie do zbycia udziałów. Przedstawione zostaną poniżej. Prawo pierwokupu udziału we współwłasności nieruchomości rolnej. Pierwsze ograniczenie stanowi prawo pierwokupu przez pozostałych współwłaścicieli w przypadku sprzedaży udziału w nieruchomości rolnej. Co do zasady przysługuje ono współwłaścicielom gdy prowadzą oni gospodarstwo rolne na wspólnym gruncie. Reguluje to art. 166 § 1 zgodnie z którym: W razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy. ⇒⇒⇒ O prawie pierwokupu poczytaj tutaj. ⇐⇐⇐ Prawo pierwokupu ułamkowej części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Zbywając ułamkową część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu pamiętajmy o prawie pierwokupu. Prawo takie przysługuje pozostałym współuprawnionym. → art. 172 ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych O innych przykładach prawa pierwokupu pisałem tutaj. Zbycie udziału w nieruchomości należącej do spadku. Odmiennie wygląda sytuacja, gdy udziały w nieruchomości zostały nabyte w drodze dziedziczenia i nie nastąpił jeszcze dział spadku. Przypadek taki reguluje art. 1036 zgodnie z którym: Spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku. W braku zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku. Zbycie przez spadkobiercę udziałów w nieruchomości wspólnej wchodzącej w skład spadku jest więc możliwe. Konieczna jest jednak zgoda pozostałych spadkobierców wyrażona w formie aktu notarialnego. Uwzględniając treść art. 63 § 1 przyjąć należy, że zgoda taka może być wyrażona przed zbyciem udziału przez spadkobiercę, równocześnie z nim, bądź też po jego dokonaniu. Przywołany przepis nie zawiera jednak sankcji nieważności. Umowa zbycia takich udziałów pomimo braku zgody pozostałych spadkobierców nie jest więc nieważna. Gdy narusza uprawnienia spadkobiercy, który nie wyraził zgody, przysługujące mu na podstawie przepisów o dziale spadku jest bezskuteczna. Zbycie udziału w nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego po ustaniu ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej a przed dokonaniem podziału tego majątku. Zgodnie z art. 46 krio: …od chwili ustania wspólności ustawowej do majątku, który był nią objęty, jak również do podziału tego majątku, stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności majątku spadkowego i o dziale spadku. Zatem przywołany powyżej przepis art. 1036 znajduje również odpowiednie stosowanie do majątku wspólnego po ustaniu wspólności ustawowej małżeńskiej do czasu podziału tego majątku pomiędzy małżonkami (ewentualnie byłymi małżonkami). Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 30 czerwca 2016 roku (I CSK 458/17) wyjaśnił, że po ustaniu wspólności ustawowej rozporządzenie przez jednego z małżonków (byłych małżonków) udziałem w przedmiocie należącym do majątku wspólnego wymaga zgody byłego współmałżonka, a przy jej braku jest wobec niego bezskuteczne, jeżeli naruszałoby uprawnienia przysługujące temu małżonkowi na podstawie przepisów o podziale majątku wspólnego. Zagadnienia zasygnalizowanych bezskuteczności, zarówno w odniesieniu do majątku spadkowego jak i małżeńskiego są na tyle skomplikowane, że znacznie wykraczają poza ramy tego wpisu. W każdym razie nie polecam przeprowadzania tego typu transakcji bez szczegółowej analizy ze specjalistą 🙂 ***** Bądź na bieżąco! Polub mój profil na fb: About Latest Posts Jeżeli wpis jest dla Ciebie wartościowy, zachęcam do obserwowania mnie na +48 733 373 337Email: kancelaria@

Udziały w nieruchomości są rodzajem współwłasności. Są to udziały we własności właściciela, które dzielą nieruchomość na kilka części. Może być kilku współwłaścicieli o różnym procencie udziałów. Najczęściej jednak są to równe udziały. Sprzedaż udziałów nieruchomości to ważna część życia, która wymaga planowania i dobrego zrozumienia rynku nieruchomości. Udziały w nieruchomościach składają się z różnych nieruchomości, takich jak nieruchomości mieszkalne, nieruchomości komercyjne, działki itp. Zainteresowania udziałami nieruchomości opiera się głównie na lokalizacji domu lub mieszkania. Wartość nieruchomości zależy od jej lokalizacji, dostępnych usług w pobliżu i wielu innych czynników. Dlatego nie można po prostu określić wartości nieruchomości, zgadując, ile będzie ona kosztować. Do tego jest potrzebna wycena. Skup nieruchomości może wycenić Twój dom , aby go zakupić. Jaka jest idea sprzedaży udziałów współwłasności i jak działa? Sprzedaż udziałów nieruchomości w Polsce jest legalna, oznacza to, że możesz sprzedać swoje udziały nawet nie informując o tym pozostałych współwłaścicieli. Jako właściciel udziałów domu masz prawo do sprzedaży swoich udziałów. Możesz również sprzedać komuś innemu duży udział we współwłasności. Jest to opcja, która może być dostępna, jeśli szukasz dodatkowych pieniędzy. Sprzedaż udziałów współwłasności to powszechny sposób sprzedaży części nieruchomości. Ale sprzedaż nie zawsze kończy się sukcesem. Często ciężko sprzedać udziały, ponieważ wiele ludzi chce być 100 procentowymi właścicielami nieruchomości. Jednak jest alternatywa tego w postaci skupu nieruchomości. Skupujemy wszystkie rodzaje nieruchomości, ograniczamy papierologię do wymaganego minimum, stąd czas oczekiwania na pieniądze jest krótki. Możesz szybko nam sprzedać swoje udziały w nieruchomości. Współwłasność jest zdecydowanie rzeczywistością. Ma to miejsce, gdy więcej niż jedna osoba zapisuje się na ten sam produkt lub usługę w tym samym czasie. Najpopularniejszym sposobem współdzielenia własności jest współdzielenie własności dużej grupy. Można to zrobić poprzez joint venture, spółkę komandytową, a nawet współwłasność. Jak sama nazwa wskazuje, współwłasność można osiągnąć, gdy kilka osób jest właścicielami pewnej części nieruchomości. Chodzi o to, że możesz sprzedać swoją część, ale nie możesz sprzedać całej nieruchomości. Nabywca udziałów nieruchomości ma wszystkie prawa do danych udziałów, ale nie do całego domu lub mieszkania. Najczęstszym podziałem udziałów jest połowa. Jeżeli Ty i Twoja żona macie po 50% udziałów w nieruchomości, to żeby sprzedać cały budynek, potrzebujecie obopólnej zgody. Sprzedaż udziałów jest taka sama jak sprzedaż pełnej własności. Zbycie udziałów powinno odbywać się w ten sam sposób, Sprzedaż połowy mieszkania nie jest w żaden sposób krępowana wymogami czy przepisami prawa. Gdzie sprzedać udziały w nieruchomości? Szybkim sposobem sprzedaży udziałów we współwłasności nieruchomości jest przekazanie udziałów do skupu nieruchomości. Zdarzają się jednak przypadki, kiedy chcesz sprzedać udziały przez pośrednika lub na własną rękę. W pierwszym przypadku możesz zapłacić ogromną prowizję za usługi tego typu, a w drugim przypadku możesz czekać miesiącami na nabywcę, do tego dochodzą potrzeby stworzenia materiałów reklamowych, co zajmuje bardzo dużo czasu. Fantastycznym pomysłem jest sprzedaż udziałów w nieruchomości do skupu nieruchomości, ponieważ jest to błyskawiczna i bardzo opłacalna opcja. Jeśli sprzedający chce sprzedać nieruchomość, to pośrednikowi należy zapłacić określoną kwotę pieniędzy wraz z innymi opłatami. Sprzedający płaci również za niektóre inne opłaty, a także za utrzymanie nieruchomości. Dzieje się tak, ponieważ jeśli nieruchomość nie wyjdzie, jej naprawa będzie czasochłonna i kosztowna. Skontaktuj się z naszym biurem nieruchomości, skupujemy mieszkania i domy za gotówkę w całej Polsce. Dzięki nam unikniesz niepotrzebnych opłat a gotówkę otrzymasz od ręki. Więcej informacji na

Sprzedaż udziałów w nieruchomości – jak to zrobić?Blaski i cienie wspólnego zarządzania nieruchomościąKłopotliwy spadek. Jak sprzedać udział w nieruchomości?Jak wycenić udział w nieruchomości?Sprzedaż udziałów w nieruchomości – FAQPodobne wpisy: Sprzedaż udziałów w nieruchomości. Jak to zrobić? Czy może szukasz odpowiedzi na to pytanie? Przyzwyczailiśmy się do tego, że nieruchomość mieszkalna posiada jednego właściciela lub stanowi współwłasność małżonków. Sytuacja jednak komplikuje się po śmierci jednej z osób. Wówczas część udziałów w nieruchomości nadal pozostaje w rękach pierwotnego właściciela, a pozostałe stanowią masę spadkową. Inny scenariusz powstaje, gdy dzieci, bądź wnuki, otrzymują udziały po jedynym właścicielu, np. po dziadku, ojcu, matce albo dalszym krewnym. Co więc powinieneś w takiej sytuacji zrobić? Bezczynne tkwienie w status quo, przecież nie może doprowadzić do niczego dobrego – trzeba jakoś porozumieć się z resztą spadkobierców i wypracować kompromis, na którym skorzystają wszyscy. Co, jednak jeżeli porozumienie się nie leży w Twojej gestii? Czy sprzedaż udziałów w nieruchomości jest możliwa? Jeśli tak, to jak do tego doprowadzić? Tego wszystkiego dowiesz się, czytając niniejszy artykuł. Sprzedaż udziałów w nieruchomości – jak to zrobić? Najczęściej to właśnie drogą dziedziczenia większa liczba osób nabywa prawa do mieszkania lub domu. W przypadku braku porozumienia co do sprzedaży przez wszystkich współwłaścicieli, sprzedaż udziałów w nieruchomości jest zasadniczo najlepszym rozwiązaniem. Niezwykle trudno będzie większej liczbie osób zarządzać domem, działką lub mieszkaniem. Jak jednak doprowadzić taką transakcję do szczęśliwego finału? Przecież sprzedaż udziałów w nieruchomości, to nie to samo, co pełen tytuł własności do mieszkania, czy gruntu. Istotnie, szybko zauważysz różnice, choć nie w trakcie samej operacji. Sprzedaż udziałów w nieruchomości, podobnie jak inne, pokrewne do tej transakcje, muszą opierać się o akt notarialny, sporządzony przez dowolnego notariusza. Jego interwencja, nie tylko w pełni zabezpiecza interesy Twoje, czy kupującego, ale również jest wymagana prawem, więc pominięcie tego kroku jest wykluczone. Szczęśliwie, taksa notarialna będzie dużo niższa, niż w przypadku zwykłej sprzedaży nieruchomości. Problem jednak możesz zauważyć wówczas, gdy będziesz szukać idealnego kontrahenta, by sprzedaż udziałów w nieruchomości uskutecznić. Na rynku wtórnym, nie jest to ani popularny rodzaj transakcji, ani nawet pożądany. Potencjalni nabywcy, szukają bowiem takich nieruchomości, do których mogą wprowadzić się od razu po jej zakupie, bądź wykorzystać zakup do celów inwestycyjnych. Na szczęście istnieją na rynku nieruchomości firmy, które skupują udziały w nieruchomości. Jedną z nich, jest nasz skup nieruchomości Gdańsk, który z całą pewnością rozwiąże dręczące Cię problemy! Blaski i cienie wspólnego zarządzania nieruchomością Wspólne zarządzanie nieruchomością jest bardzo kłopotliwe. Każdy ze współwłaścicieli musi podpisywać dokumenty, np. podczas spotkań zarządu wspólnoty mieszkaniowej lub decydować w sprawach związanych z domem. Tych formalności jest bardzo dużo. Posiadanie jakiejś cząstki nieruchomości obliguje spadkobierców do partycypacji w opłatach. Trzeba składać się na podatek od nieruchomości, koszty stałe, jak np. comiesięczny czynsz w przypadku mieszkania własnościowego. Współwłaściciele dokładają się proporcjonalnie do dziedziczonych udziałów, do płatności za ubezpieczenie. W przypadku jakiejś awarii np. zalania mieszkania czy pęknięcia rury, każdy ze spadkobierców odpowiada za naprawę szkody. Jeśli nieruchomość jest w złym stanie technicznym i wymaga remontów, to także każdy ze spadkobierców jest odpowiedzialny za zabezpieczenie takiej przestrzeni. Nawet w przypadku osób sobie bliskich, np. rodzeństwa, wspólna piecza nad mieszkaniem bądź domem, jest kłopotliwa. Dlatego tak wiele osób szuka odpowiedzi na pytanie: „Czy można sprzedać udział w nieruchomości?” Kłopotliwy spadek. Jak sprzedać udział w nieruchomości? Najlepszy czas na sprzedaż udziału w mieszkaniu własnościowym i innej nieruchomości jest po uregulowaniu wszelkich kwestii prawnych. W momencie, gdy sąd lub notariusz stwierdzi oficjalnie nabycie spadku, wówczas posiadacze mogą sprzedać procentowy udział w mieszkaniu. Procedura zbycia udziałów jest prosta, choć nie zajmują się tym zwykli agenci nieruchomości i biura pośredniczące w sprzedaży domów. Najlepiej skorzystać z profesjonalnej firmy, która wyjaśni nam jak sprzedać udziały w nieruchomości. Dobra wiadomość jest taka, że nie trzeba szukać stacjonarnych biur w swojej miejscowości. Nowoczesne i elastyczne podejście do potrzeb klientów sprawia, że możemy w krótkim czasie, za pośrednictwem strony internetowej, dowiedzieć się, jaka jest wartość udziałów w nieruchomości. Wystarczy skorzystać z prostej wyceny online. Znajdą ją Państwo pod adresem: Wystarczy podać podstawowe informacje o mieszkaniu bądź innej nieruchomości, by otrzymać pomoc w sprzedaży udziałów. Dzięki firmie skupującej kłopotliwe części spadkowe nie trzeba tracić czasu i pieniędzy na umieszczanie w internecie ogłoszeń typu: „sprzedam udział w nieruchomości” i denerwować się na brak zainteresowania. Tylko profesjonalne firmy, specjalizujące się w takich przypadkach, są gwarancją uzyskania uczciwej ceny i fachowej porady. Jeśli mają Państwo problem ze zbyciem części wspólnych w nieruchomościach, warto w pierwszej kolejności zapoznać się z naszą ofertą skupu udziałów. Więcej informacji można także znaleźć w naszej prezentacji. Jak wycenić udział w nieruchomości? Do każdej wyceny podchodzimy indywidualnie i zależy ona od wielu czynników, a główne z nich to: Jak duży udział ma Sprzedający, Czy w nieruchomości ktoś zamieszkuje i jeśli tak, to kto, Jaki potencjał inwestycyjny ma sama nieruchomość, Czy będzie możliwość odkupu reszty udziałów od współwłaścicieli, W jakim stanie technicznym i prawnym jest nieruchomość. To są kluczowe czynniki, które bierzemy pod uwagę przy wycenie udziałów. Jeśli jesteś zainteresowany/a sprzedażą swojego udziału, zapraszamy do kontaktu poprzez formularz kontaktowy. Pamiętaj, że oferowana przez nas wycena, jest całkowicie bezpłatna i do niczego Cię nie zobowiązuje, więc warto po prostu poznać możliwości, jakie daje Ci nasz skup nieruchomości online. Sprzedaż udziałów w nieruchomości – FAQ Czy można sprzedać tylko udziały w nieruchomości? Zgodnie z treścią całego artykułu, opartą o obowiązujący w Polsce stan prawny, taka sytuacja jest jak najbardziej możliwa, a nierzadko nawet pożądana – szczególnie gdy jej tło stanowią niesnaski między sukcesorami spadku. Niemniej, sprzedaż udziałów w nieruchomości, wcale nie jest najprostszym przedsięwzięciem – i to wcale nie z uwagi na obostrzenia prawne. Główną przyczyną jest fakt, że raczej trudno będzie Ci znaleźć na rynku wtórnym kogokolwiek chętnego na zakup udziałów w nieruchomości. Tacy nabywcy, dzielą się na dwie kategorie: inwestorów, którzy mieszkania czy działki kupują po to, by jak najprędzej zacząć na nich zarabiać, oraz zwykłych ludzi, którzy mają zamiar zamieszkać w kupowanej nieruchomości. Same udziały, niezależnie od ich wielkości, żadnej z grup nie pozwolą na realizację swojego celu. Nie przejmuj się jednak – my wiemy jak Ci pomóc! W jaki sposób przebiega sprzedaż udziałów w nieruchomości? Zasadniczo, sprzedaż udziałów w nieruchomości, pod kątem formalnym, nie różni się szczególnie od tradycyjnej sprzedaży mieszkania czy gruntu. Celem finalizacji transakcji, należy udać się do kancelarii notarialnej, w której urzędnik sporządzi odpowiedni akt notarialny, a także odnotuje fakt zmian we właściwej księdze wieczystej. Miej jednak na uwadze, że wszelkie formalności, jakich wypełnienia podejmie się notariusz, muszą swoją podstawę znajdować w przekazanej mu przez Ciebie dokumentacji. Co zrobić, by sprzedaż udziałów w nieruchomości, przebiegła sprawnie i bezpiecznie? Odpowiedzią na to pytanie, jest oczywiście nasz skup nieruchomości online, który zna całą branżę od podszewki. Nie boimy się trudnych wyzwań i nigdy nie wywieszamy białej flagi. W galerii naszych sukcesów znajdują się zakupy mieszkań zadłużonych, wymagających pilnego remontu, a także innych nieruchomości, których stan prawny był co najmniej niecodzienny. Naturalnie, sprzedaż udziałów w nieruchomości, również może zostać zrealizowana za pośrednictwem naszego biura. Wystarczy, że skontaktujesz się z nami przez Formularz Kontaktowy, a my, objaśnimy Ci wszelkie szczegóły! Oceń stronę [Wszystkie: 2 Średnia: 5]

Nieruchomości dziedziczone w spadku częściej wywołują niezgodę, niż radość – rzadko kiedy współwłaściciele nieruchomości dogadują się w sprawie rozporządzania lokalem. Tę sytuację rozumieją też doskonale nabywcy: niewielu z nich decyduje się na kupno lub wynajem współdzielonej nieruchomości, w obawie przed konfliktami z resztą lokatorów. Zatem co zrobić z takim mieszkaniem: sprzedać czy wynajmować? Czy można sprzedać udziały w nieruchomości? Czy można sprzedać udziały w nieruchomości? To, czy i w jaki sposób można sprzedać udział, zależy od jego rodzaju. Wyróżniamy współwłasność łączną (występującą np. między małżonkami) i ułamkową. W przypadku pierwszego rodzaju, małżonek nie może sprzedać udziałów do czasu rozwodu lub orzeczenia rozdzielności majątkowej. Jeśli zaś współwłaścicieli nie łączy małżeństwo (bo są np. spadkobiercami nieruchomości), w grę wchodzi zniesienie współwłasności – na drodze porozumienia albo w sądzie, który przekaże nieruchomość wyłącznie jednemu ze współwłaścicieli. W przypadku współwłasności ułamkowej (procentowej), swoją część można i sprzedać – i wynająć. Wynajem jest przy tym znacznie mniej opłacalny, niż sprzedaż – wyjaśnimy to w następnym punkcie. Zobacz, co to jest umowa rezerwacyjna mieszkania? Współwłasność ułamkowa: sprzedać czy wynajmować? Choć mogłoby się wydawać, że nieruchomość podzielona na pół oznacza podział lokalu na strefy (np. współwłaściciel nr 1 przejmuję piętro, a nr 2 – parter), w rzeczywistości sprawa nie jest taka prosta. Jeśli przysługuje Ci ½ nieruchomości, masz prawo do połowy każdego pokoju, każdej cegły, każdego okna… a nawet do połowy lodówki, jeśli nieruchomość przejąłeś wraz z meblami. Liczy się bowiem procentowa wartość nieruchomości, a nie jej fizyczny podział. Co to oznacza? W uproszczeniu można uznać, że nawet w domu wydzielonym przez współwłaścicieli na pół, masz prawo do korzystania z części drugiej osoby – a ona może korzystać z tego, co Twoje. Wynajem konkretnego pokoju jest więc uciążliwy. Prawa lokatora Twój lokator, tak samo jak Ty, w świetle prawa może bowiem wchodzić na wydzieloną sztucznie „część” osoby, z którą dzieli nieruchomość (działa to też oczywiście w drugą stronę). To z kolei zwiastuje konflikty. Skłóceni współwłaściciele zresztą często realizują scenariusz, który zakłada „wypędzenie” reszty mieszkańców przez uciążliwego lokatora. To nieczyste zagranie – ale niestety, zgodne z prawem. Po co jednak się kłócić? Lepszym rozwiązaniem (a na pewno bardziej etycznym) jest sprzedaż udziałów. Jeśli sprzedasz swój procent, przestaniesz być stroną ewentualnych konfliktów i wszystko, co związane z nieruchomością po prostu przestanie Cię dotyczyć. Nie będziesz też przejmował się jej utrzymywaniem: zyskasz i pieniądze i spokój. Czy opłaca się sprzedać udziały w nieruchomości? Tak: sprzedaż opłaca się szczególnie ze względu na fakt, że otrzymujesz gotówkę do ręki – i nie musisz przejmować się tym, że np. stracisz dochód, gdy Twój lokator wypowie umowę przez zmęczenie konfliktami. Jak wycenić wartość nieruchomości? Gdzie sprzedać mieszkanie online? Współwłasność nieruchomości wystawiana na portalach ogłoszeniowych nie brzmi jak idealny plan – większość odbiorców nawet nie czyta dokładnie ogłoszeń, lub nie zdaje sobie sprawy z tego, na co pisze się, wynajmując ułamek nieruchomości. Ciężko zresztą przyporządkować kawałek mieszkania do konkretnej kategorii w serwisach ogłoszeniowych. Zatem gdzie sprzedać mieszkanie po spadku? Najlepiej u firmy, która skupuje udziały. Zdecydowanie oszczędzisz sobie nerwów, jeśli skierujesz się od razu do osób, które wiedzą, z czym mają do czynienia – i są gotowe bez zadawania nieznośnych pytań zaoferować Ci gotówkę. Skupy nieruchomości zajmują się także najtrudniejszymi przypadkami: nie musisz obawiać się, że zrezygnują z mieszkania, w którym trwa konflikt. Nie musisz też kłopotać się przedstawianiem kupującemu lokalu (np. jeśli znajdujesz się za granicą albo wiesz, że reszta współwłaścicieli mogłaby celowo utrudniać Ci pokaz). Pracownicy skupów nieruchomości interesują się przede wszystkim wartością mieszkania: nie potrzebują go oglądać, bo nie zamierzają sami go zamieszkiwać. Przez to, na decyzję nie ma wpływu też nastawienie domowników. Dzięki sprzedaży firmie oszczędzisz sobie nerwów i załatwisz wszystko w krótkim czasie: naszym zdaniem warto.

Sam w sobie obrót nieruchomościami jest skomplikowanym procesem. Niestety istnieją też sytuacje, które ten poziom trudności potrafią jeszcze podnieść. Jedną z nich jest chęć sprzedaży mieszkania, którego nie jest się jedynym właścicielem. Polskie prawo mówi wyraźnie – nie można sprzedać takiego mieszkania w całości bez wiedzy współwłaściciela. W wielu przypadkach dojście do porozumienia z drugą stroną może okazać się niemożliwe. Jednak czy to oznacza, że jesteśmy skazani na posiadanie nieruchomości, której nie chcemy do końca życia? Otóż niekoniecznie. Sprzedaż udziału w nieruchomości bez zgody współwłaściciela Osoby, które są współwłaścicielem mieszkania, nie zostały pozostawione bez możliwości i narzędzi. Zanim je jednak przedstawimy, opowiemy najpierw co nieco o tym, jak w ogóle powstaje współwłasność. Istnieją trzy drogi powstawania współwłasności. Pierwszą z nich jest współwłasność powstała w wyniku zakupu. Dochodzi do tego w sytuacji, w której dwie osoby równocześnie nabywają tę samą nieruchomość, korzystając z odrębnych środków. Zazwyczaj ma to miejsce w związkach partnerskich, w których para nie zawarła ślubu. Współwłasność z tytułu zakupu może wyniknąć także wtedy, kiedy razem z nami tę samą nieruchomość kupują osoby bliskie lub takie, z którymi wiąże nas jakaś umowa np. o prowadzeniu działalności gospodarczej. Druga i zarazem najczęstszą opcją jest powstanie współwłasności wskutek dziedziczenia spadku. Dzieje się to w sytuacji, w majątek jest dziedziczony przez kilku spadkobierców. Tutaj też bardzo często dochodzi do sporów między spadkobiercami, które mogą skutecznie uniemożliwić porozumienie się w celu sprzedaży nieruchomości. Trzeba też brać pod uwagę, że posiadanie udziału w nieruchomości zobowiązuje wszystkich spadkobierców do comiesięcznych opłat w tej samej wysokości. Jeżeli nie uda się w żaden sposób polubownie porozumieć z innymi spadkobiercami, wciąż można zbyć posiadany udział w nieruchomości, jednak wiele osób uznaje to za ostateczność, gdyż kwota uzyskana z takiej sprzedaży z pewnością będzie niższa niż normalnie, ze względu na nieuregulowany stan prawny. Ostatnią sytuacją, która może doprowadzić do powstania współwłasności, jest rozwód. Rozpad małżeństwa jest niestety na tyle skomplikowany, że zazwyczaj byli partnerzy nie mają ochoty kontaktować się ze sobą i tworzyć porozumienia, które pozwoliłoby na wspólną sprzedaż. Co więcej – w tym wypadku utrudniona jest nawet sprzedaż udziału, gdyż można do niej doprowadzić dopiero wtedy, kiedy wydany zostanie prawomocny wyrok rozwodowy. Sam wyrok również nie oznacza, że automatycznie powstaje współwłasność – aby tak się stało, należy uzupełnić księgę wieczystą o stosowny wpis. Jak więc widać, współwłaścicielem można stać się na kilka sposobów i w niektórych przypadkach mocno utrudnia to zbycie nieruchomości. Okazuje się jednak, że nie jest to sytuacja bez wyjścia. Sprzedaż współwłasności nieruchomości Dowiedzieliśmy się już zatem, co w głównej mierze uniemożliwia zniesienie współwłasności nieruchomości – brak zgody. Często osoby, które nie chcą odpuszczać, lecz nie mogą sobie poradzić z taką sytuacją, zastanawiają się, jak zmusić współwłaściciela do sprzedaży nieruchomości? Oczywiście – nie tędy droga. Zmuszanie kogokolwiek do czegokolwiek to bardzo duży błąd i może spowodować olbrzymie reperkusje. W przypadku nieruchomości należy dojść do porozumienia z drugą stroną i wspólnie zadecydować o jej sprzedaży, ponieważ całkowite zniesienie współwłasności bez zgody współwłaściciela jest niemożliwe w naszym kraju lub – idąc alternatywnym rozwiązaniem – po prostu sprzedać swoją część nieruchomości. Prawo przewiduje i reguluje takie rozwiązania – w takiej sytuacji, w której jeden z współwłaścicieli chce zbyć swoje udziały w nieruchomości, może sprzedać je komukolwiek, bez potrzeby informowania o tym reszty. Jest to doskonałe rozwiązanie dla osób, które nie widzą możliwości porozumienia się w żaden sposób z pozostałymi współwłaścicielami. Dowiedz się na co zwrócić uwagę przy zakupie działki!

Wśród spadkobierców ułamkowych udziałów w nieruchomości pojawia się pytanie:”czy mogę sprzedać nieruchomość bez zgody innych spadkobierców?”. Całej nieruchomości niestety nie, ale swoją częścią spadku lub nieruchomości możemy dysponować dowolnie. Jak powstaje współwłasność?Współwłasność powstała w drodze powstała po powstała w drodze nie wyraża zgody na sprzedać współwłasność mieszkania?Spółdzielcze-własnościowe prawo do lokalu a sprzedaż udziałów (współwłasności). Jak powstaje współwłasność? Posiadanie nieruchomości to nie tylko duma i profity ale także wiele obowiązków i zobowiązań. Jeżeli nieruchomość należy do jednego właściciela, to jak to się mówi, każdy właściciel jest kowalem własnego losu i o wszystkim decyduje sam. Jeżeli nieruchomość należy do kilku osób jednocześnie decyzje muszą być podejmowane wspólnie. Sytuacja taka określana jest jako współwłasność. Problem pojawia się, jeżeli nieruchomość należy jednocześnie do kilku osób, które nie potrafią się porozumieć i tworzą się konflikty. Współwłasność powstała w drodze dziedziczenia. Do współwłasności dochodzi najczęściej wskutek dziedziczenia, kiedy po jednym spadkodawcy dziedziczy majątek spadkowy kilka osób jednocześnie. Sytuacje takie nie są odosobnione. Wskutek dziedziczenia powstają różne oczekiwania co do masy spadkowej, szczególnie jeżeli w jej składzie znajdzie się mieszkanie lub inna nieruchomość. Jedni spadkobiercy chcą nieruchomość zachować, jedni sprzedać a jeszcze inni nie chcą robić nic. Jak wybrnąć z takiej sytuacji i dojść do konsensusu. Najlepszą metodą jest próba polubownego dojścia do porozumienia. Posiadanie udziału w nieruchomości zobowiązuje przecież do comiesięcznych opłat i regulowania zobowiązań wobec tego dobrze jest poczynić ustalenia satysfakcjonujące wszystkich. Jeżeli nie da się dojść do porozumienia wyjściem może być sprzedaż posiadanego udziału. Cena uzyskana ze sprzedaży może być niższa ze względu na nieuregulowany stan prawny, ale przynajmniej postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku lub inne dokumenty świadczące o własności udziału nie będą bezużytecznie leżeć w szufladzie a comiesięczne koszty, do których płatności zobowiązani są wszyscy właściciele solidarnie nie będą generowane. Współwłasność powstała po rozwodzie. Innym sposobem powstania współwłasności w częściach ułamkowych jest rozpad małżeństwa. Przed uzyskaniem prawomocnego wyroku orzekającego rozwód można wybrnąć z sytuacji wspólnego posiadania mieszkania, sprzedając je wspólnie jako jeszcze małżeństwo. Ze względu na istniejące między stronami konflikty wspólna, dobrowolna sprzedaż całości mieszkania i podział uzyskanej sumy na dwie części zdarza się dość rzadko dlatego jednym ze sposobów jest sprzedaż posiadanego udziału w nieruchomości. Niestety możliwe to jest dopiero po uzyskaniu prawomocnego wyroku rozwodowego. Uzyskanie wyroku rozwodowego nie powoduje automatycznego powstania współwłasności w częściach ułamkowych nieruchomości, konieczne jest dokonanie wpisu w księdze wieczystej. Dokonanie wpisu w KW, gdzie wyrok rozwodowy jest podstawą aktualizacji danych polegających na zmianie współwłasności łącznej we współwłasność w częściach ułamkowych powoduje powstanie możliwości dokonania sprzedaży nieruchomości. Współwłasność powstała w drodze zakupu. Współwłasność nieruchomości w częściach ułamkowych może powstać także w drodze umowy, w sytuacji gdy nabycie następuje przez dwie osoby jednocześnie, z odrębnych środków. Taka sytuacja następuje nader często w przypadku osób żyjących w związkach partnerskich bez ślubu. Ponadto można spotkać się z sytuacją jednoczesnego zakupu przez bliskie osoby w rodzinie, lub sprzedaż współwłasności w nieruchomości umownie w celu prowadzenia wspólnej działalności gospodarczej. To, że doszło do umowy między dwoma lub większą liczbą osób nie oznacza, że między nimi nie dochodzi do konfliktów i nieporozumień. Częstym zjawiskiem jest, że osoby które kiedyś potrafiły się ze sobą doskonale porozumiewać na wielu płaszczyznach, po pewnym czasie nie potrafi racjonalnie podejmować bezspornych, zgodnych decyzji. Aby rozejść się w osobnych kierunkach warto podjąć próby polubownego dokonania sprzedaży posiadanego wspólnie majątku. Jeżeli to się nie uda zawsze pozostaje wyjście sprzedaży posiadanego udziału. Jest to poniekąd droga na skróty, ale umożliwiająca przynajmniej rozstanie wspólnego życia lub wspólnych interesów szybko, niwelując istniejące niesnaski. Współwłaściciel nie wyraża zgody na sprzedaż. Często zdarzają się sytuacje gdy współwłaściciel nie chce sprzedać mieszkania. Ani wspólnie ani w ogóle nie chce sprzedać. Jeżeli współwłaściciel nie wyraża zgody na wspólną sprzedaż nieruchomości można sprzedać posiadaną przez siebie część nieruchomości. Wydawać by się mogło, że posiadanie tylko części nieruchomości to problem bez wyjścia, generujący tylko straty. Jednakże okazuje się, że część mieszkania bez uzyskiwania zgody współwłaściciela też można sprzedać. Nie trzeba nawet informować współwłaściciela o chęci sprzedaży. Można to zrobić, bez szumu, cicho niwelując w ten sposób rozłam i nieporozumienia między współwłaścicielami. Jak sprzedać współwłasność mieszkania? Żeby sprzedać udział w mieszkaniu lub innej nieruchomości trzeba znaleźć odpowiedniego nabywcę, który będzie skłonny wejść w sytuację prawną sprzedającego, skompletować dokumenty i podpisać umowę. Transakcja sprzedaży udziału dokonywana jest w taki sam sposób jak sprzedaż pełnej własności. Sprzedaż połowy mieszkania nie jest w żaden sposób utrudniona ani przepisami ani wymaganiami stawianymi przez notariusza. Wystarczy tylko znaleźć nabywcę. A co najważniejsze, decyzja o sprzedaży swojej części może być podjęta samodzielnie bez konieczności uzyskiwania zgody współwłaściciela. Spółdzielcze-własnościowe prawo do lokalu a sprzedaż udziałów (współwłasności). W przypadku posiadania współwłasności w spółdzielczo-własnościowym prawie do lokalu nie można swobodnie zbywać posiadanych udziałów, ponieważ występuję prawo pierwokupu, które przysługuje pozostałym współwłaścicielom, ale nie przekreśla to możliwości sprzedaży. W takiej sytuacji transakcja sprzedaży jest realizowana w dwóch etapach. Pierwszy to umowa sprzedaży warunkowa. Notariusz musi skutecznie poinformować współwłaściciela, wysyłając do niego akt notarialny, o chęci sprzedaży udziałów. Od momentu dostarczenia aktu liczymy 30 dni (to czas na skorzystanie z prawa pierwokupu przez drugiego współwłaściciela). Jeżeli współwłaściciel chce skorzystać z tego prawa, umowa musi być zawarta na warunkach określonych w umowie warunkowej (cena, sposób zapłaty, itp). Jeżeli natomiast nie skorzysta z tego prawa w określonym terminie, drugi etap to podpisanie umowy końcowej przenoszącej własność i zapłata ceny.

Własność tej nieruchomości może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Przez nieruchomość rozumiemy nieruchomość zabudowaną, niezabudowaną, lokal, mieszkanie, dom itd. Udział w prawie własności wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem nieruchomości wspólnej. Wyrażony jest ułamkiem. Z tego względu udział we współwłasności jest określany mianem idealnej czy myślowej części wspólnego prawa do rzeczy wspólnej. Istotne jest zwrócenie uwagi na konieczność wyraźnego odróżnienia prawa od przedmiotu tego prawa. Zestawiając udział współwłaściciela z własnością całej nieruchomości wspólnej należy stwierdzić, że prawo własności całości przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom. Współwłaściciel nie ma wyłącznego prawa własności do żadnej fizycznie wydzielonej jej części. Nieruchomość będąca przedmiotem współwłasności jako całość oraz każda materialna część należy niepodzielnie do wszystkich współwłaścicieli. Wszystkim współwłaścicielom przysługuje wspólne prawo własności zespolone z udziałów współwłaścicieli. W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli może odrębnie obciążać swój udział we współwłasności. Niezależnie od tego współwłaścicielom przysługuje uprawnienie do obciążania hipoteką i wymaga to zgody wszystkich współwłaścicieli. Ustanowienie przez współwłaścicieli hipoteki obciążającej rodzi solidarną odpowiedzialność współwłaścicieli za ich dług rzeczowy W sytuacji, gdy podczas trwania wspólności ustawowej jedno z małżonków nabędzie przedmioty majątkowe wspólnie z konkubentem, przedmioty takie mogą stanowić współwłasność konkubenta i małżonków; tych ostatnich na zasadzie wspólności ustawowej. Rodzaje współwłasności Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Przykładowo można wskazać, że współwłasność łączna wynika z małżeńskiej wspólności majątkowej, a gdy między małżonkami obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej, ten rodzaj współwłasności nie występuje. Współwłasność łączna występuje także pomiędzy wspólnikami spółki cywilnej Każdy współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania nieruchomości wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to, że w posiadaniu lub korzystaniu z prawa własności nie można ograniczyć współwłaściciela wobec pozostałych współwłaścicieli. Nie jest on ograniczony we władaniu nieruchomością wspólną tylko do swojej części. Współwłaściciel może użytkować ją w zakresie, jakim uzgodni to z pozostałymi współwłaścicielami. Uprawnienie to wynika z prawa współwłasności jako prawa własności przysługującego niepodzielnie kilku osobom. Prawo to cechuje jedność przedmiotu własności, wielość podmiotów i niepodzielność samego prawa. Niepodzielność prawa wyraża się w tym, że każdy ze współwłaścicieli ma prawo do całej nieruchomości. Posiadanie przez współwłaściciela jest zatem posiadaniem właścicielskim i samoistnym, stanowi bowiem realizację jego niepodzielnego prawa. Uprawnienie do korzystania jest niezależne od wielkości udziałów. Uprawnienie to przysługuje współwłaścicielowi bezwzględnie, chociażby nawet uchylał się on ponoszenia ciężarów czy nakładów. Pokrzywdzeni współwłaściciele mogą w odrębnym trybie dochodzić swoich roszczeń, nie mogą natomiast odmówić współwłaścicielowi prawa do współposiadania i korzystania z nieruchomości wspólnej. Rozporządzanie udziałem we współwłasności Każdy ze współwłaścicieli ułamkowych może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. W ramach rozporządzania swoim udziałem współwłaściciel może zawierać umowy dotyczące udziału, o ile nie wywierają one wpływu na całość sytuacji wspólnej nieruchomości lub udziałów pozostałych współwłaścicieli. Osoby związane współwłasnością łączną nie mogą dysponować prawem do przedmiotu wchodzącego w skład majątku wspólnego. Współwłasność łączna trwa tak długo, jak długo istnieje stosunek podstawowy, w razie jego ustania współwłasność ta traci charakter współwłasności łącznej. Odpowiedzialność za nieuzasadnione zbycie przedmiotu współwłasności łącznej (do niepodzielnej ręki) ma charakter deliktowy, a poszkodowanemu współwłaścicielowi należy się odszkodowanie w wysokości połowy wartości zbytego przedmiotu. Rozwiązanie spółki cywilnej wywiera ten skutek, że dotychczasowa współwłasność łączna zamienia się we współwłasność w częściach ułamkowych ze wszystkimi tego konsekwencjami. Tym samym wspólnicy uzyskują prawo rozporządzenia swoimi udziałami w nieruchomości, które poprzednio stanowiły ich współwłasność do niepodzielnej ręki. W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt. Z wyrazami szacunku.

Wielość współwłaścicieli może rodzić problemy – w szczególności, gdy pomiędzy nimi nie panuje zgoda. Można je rozwiązywać na wiele sposobów, w szczególności umownie bądź sądownie ustalić zasady zarządu rzeczą wspólną. Gdy jednak i to nie pomaga, należy rozważyć wyjście ze współwłasności. Powstaje pytanie, czy lepiej dokonać zbycia udziałów, czy może jednak wybrać zniesienie współwłasności? Dowiesz się w poniższym artykule! Czym jest współwłasność? Współwłasnością określa się w prawie cywilnym taki stan, w którym własność danej rzeczy ruchomej lub nieruchomości przysługuje niepodzielnie więcej niż jednej osobie. Chodzi zatem o sytuację, w której żadnej z osób nie będzie przysługiwało wyłączne prawo do danej rzeczy ani też wyłączność w określonym aspekcie prawa własności (korzystanie, rozporządzanie rzeczą itd.). Należy również zaznaczyć, że współwłasność to udział każdego ze współwłaścicieli w całości rzeczy. Nie jest zatem tak, że każdemu przynależy jakaś konkretna jej część. Każdy z nich jest natomiast właścicielem całości w odpowiednim stosunku (ułamku). Od powyższego odróżnić należy współwłasność łączną, która występuje między innymi przy wspólności majątkowej małżeńskiej i przy wspólności majątku spadkowego. Tego rodzaju wspólność objęta jest innymi zasadami i nie dzieli się na udziały. Ogólne zasady dotyczące zniesienia współwłasności i zbycia udziałów we współwłasności nie dotyczą tzw. współwłasności łącznej istniejącej między innymi w przypadku wspólności w małżeństwie, wspólności majątku spadkowego i majątku w spółce cywilnej. Udziały we współwłasności W braku innych ustaleń uznaje się, że każdy ze współwłaścicieli ma równy udział w prawie własności. Wielkość udziału w wielu przypadkach ma wpływ na wykonywanie prawa własności. Niektóre z praw i obowiązków zależą na przykład od tego, czy udział jest większościowy – tak jest w przypadku zarządu rzeczą wspólną. W innych przypadkach od wielkości udziału zależy rozmiar uprawnień, np. zakres prawa do pobierania pożytków z rzeczy. Zasadą są równe udziały współwłaścicieli. Wielkość udziału przekłada się przede wszystkim na zarząd rzeczą wspólną oraz rozmiar uprawnień współwłaściciela. Część praw i obowiązków nie zależy jednak od tego, jaki udział posiada współwłaściciel. Rozporządzanie udziałem we współwłasności Jednym z istotniejszych uprawnień każdego współwłaściciela jest uprawnienie do samodzielnego rozporządzania własnym udziałem w rzeczy wspólnej. Mówiąc o rozporządzeniu udziałem, mamy natomiast na myśli: przeniesienie udziału; obciążenie udziału (użytkowanie, zastaw, hipoteka); zmiana treści udziału (tzw. podział quoad usum). Samodzielnie – bez udziału ani zgody pozostałych współwłaścicieli – możemy zatem zbyć udział we współwłasności. Możliwe jest także zbycie części swoich praw. W przypadku obciążenia udziału należy zaznaczyć, że dopuszczalność zależy także od reżimu prawnego dotyczącego danego obciążenia. Dużą zaletą zbycia udziału we współwłasności jest możliwość dokonania tej czynności samodzielnie bez zgody, a nawet bez poinformowania pozostałych współwłaścicieli. Możliwe jest również zbycie części udziału. W sytuacjach spornych możemy również skorzystać z tzw. podziału quoad usum (czyli podziału rzeczy do korzystania). W takiej sytuacji zawieramy umowę z pozostałymi współwłaścicielami dotyczącą sposobu korzystania z rzeczy wspólnej, podziału ciężarów i pożytków z rzeczy. Zbycie udziału – zasady Przeniesienie udziału na osobę trzecią to de facto przeniesienie części prawa własności. Do tego rodzaju transakcji stosuje się te same regulacje prawne, które znajdują zastosowanie w przypadku przeniesienia własności rzeczy w całości. W szczególności, jeżeli przenosimy udział w prawie własności nieruchomości, konieczne jest zawarcie stosownej umowy w formie aktu notarialnego. Również obciążenie udziału we współwłasności wymaga zachowania takiej formy. Istotna w tym kontekście jest również zasada, zgodnie z którą rozporządzenie może dotyczyć wyłącznie takiej wiązki praw i obowiązków, która nam przysługuje. Nie możemy zatem sprzedać nic ponad nasz udział. Zbycie udziału we własności rzeczy stanowi transakcję analogiczną do zbycia całego prawa własności. Przepisy prawne nie przewidują szczególnych regulacji w tym zakresie – obowiązują zasady ogólne. Ograniczenia możliwości rozporządzenia udziałem Ogólne prawo do rozporządzania udziałem przez współwłaściciela doznaje niekiedy wyjątków. Jednym z nich jest uregulowane w art. 166 Kodeksu cywilnego prawo pozostałych współwłaścicieli do pierwokupu udziału w razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy. Zniesienie współwłasności jako uprawnienie współwłaściciela Zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Ustawodawca uwzględnił w jej konstrukcji okoliczność, że stan ten w sposób naturalny prowadzi do konfliktu. Współwłasność jest zatem uważana za stan przejściowy, a każdy ze współwłaścicieli powinien mieć możliwość wyjścia z tej sytuacji. Prawo żądania zniesienia współwłasności może być realizowane na drodze porozumienia pomiędzy współwłaścicielami. W przypadku nieruchomości pamiętać należy o formie aktu notarialnego. W razie braku polubownego załatwienia sprawy współwłaścicielowi przysługuje natomiast ochrona prawna – roszczenie o zniesienie współwłasności, które można realizować przed sądem. Zniesienie współwłasności to uprawnienie każdego współwłaściciela. Jest to roszczenie, którego można dochodzić przed sądem. Nie jest jednak wykluczone umowne zniesienie współwłasności. Ograniczenie prawa do zniesienia współwłasności Z uwagi na fakt, że niekiedy samym współwłaścicielom może zależeć na utrzymaniu stanu wspólności, choćby z uwagi na wspólne przedsięwzięcie dotyczące rzeczy wspólnej, ustawodawca dopuszcza ograniczenia w tym zakresie. Kodeks cywilny wskazuje, że uprawnienie do zniesienia współwłasności może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze pięć lat. Można je ponowić. Współwłaściciele mogą umownie wyłączyć możliwość zniesienia współwłasności na maksymalnie 5 lat. Taka umowa może być przez nich ponownie zawarta po upływie tego terminu. Sądowe zniesienie współwłasności W przypadku wartościowych rzeczy, w tym nieruchomości, sądowe zniesienie współwłasności może okazać się dobrym wyborem również wtedy, gdy pomiędzy współwłaścicielami nie ma sporu. Opłata sądowa przy przedłożeniu zgodnego planu podziału wyniesie jedyne 300 zł, niezależnie od wartości rzeczy. Stawki notarialne są natomiast uzależnione od wartości dzielonej rzeczy i mogą wynosić nawet 10 000 zł. Sądowe zniesienie współwłasności w przypadku nieruchomości jest korzystniejsze niż notarialne. Koszt zgodnego podziału przed sądem to 300 zł. Z praktyki wynika, że porozumienie w przedmiocie zniesienia współwłasności nie jest zbyt częstym zjawiskiem. W braku konsensusu konieczne jest sądowe zniesienie współwłasności. Ponadto, jeżeli do sądu nie składamy zgodnego planu podziału rzeczy wspólnej, musimy przygotować się na wyższe koszty – 1000 zł. Sądowe zniesienie współwłasności w przypadku sporu będzie się również wiązać z wieloletnim postępowaniem sądowym. Zniesienie czy zbycie? Podsumowując, z formalnego punktu widzenia najprostszym sposobem wyjścia ze współwłasności jest sprzedaż udziału osobie trzeciej. W praktyce jednak niezwykle ciężko znaleźć nabywcę, gdyż mało kto jest zainteresowany tego rodzaju transakcją. Pozostaje zatem zniesienie współwłasności – umowne lub sądowe. Z tych dwóch natomiast sądowe może pomóc zaoszczędzić koszty przy założeniu zgodnego wniosku co do podziału – nie pozwoli natomiast zaoszczędzić czasu. Gdy istnieje spór między współwłaścicielami, jedynym wyjściem jest podział sądowy przy zwiększonych kosztach.

Skup udziałów w nieruchomościZdarzają się sytuacje, że jedna nieruchomość ma kilku współwłaścicieli. Problem pojawia się wtedy, gdy jeden z nich chce sprzedać nieruchomość, a pozostali nie wyrażają na to zgody. Wtedy można starać się o zniesienie na to sposoby – podział fizyczny nieruchomości, lub przyznanie nieruchomości na wyłączną własność jednego lub kilku współwłaścicieli. Formalności z tym związane są bardzo złożone i długotrwałe. Czy jest inna możliwość? Czy można inaczej zbyć udziały we współwłasności nieruchomości? Oczywiście! Alternatywą dla zniesienia współwłasności jest po prostu sprzedaż udziału we współwłasności do skupu nieruchomości. Skup udziałów w nieruchomościach to skup udziałów w nieruchomościach. Oferujemy kupno udziałów w: mieszkaniach, domach, nieruchomościach komercyjnych, kamienicach, gruntach itd.. Naszą działalność prowadzimy na terenie całej Polski. Oferujemy bezpłatną pomoc prawną w trudnych sytuacjach spornych, dotyczących własności, oraz analizę zysków ze sprzedaży udziałów w nieruchomości. Z nami sprzedaż staje się szybka i niewymagająca, a co najważniejsze kontrolowana przez specjalistów dla bezpieczeństwa naszych klientów. Sprzedaż udziałów w nieruchomości - co warto wiedzieć Współwłasność to sytuacja, w której nieruchomość należy we wskazanych, określonych częściach do kilku właścicieli. Części te, to tak zwane – udziały w nieruchomości. Stajemy się właścicielami udziałów w nieruchomości w wyniku: dziedziczenia, darowizny, spadku, nabycia nieruchomości, rozwodu lub zawarcia małżeństwa. Swoim udziałem możemy dobrowolnie rozporządzać. Sprzedaż udziałów w nieruchomości, to dość częsty wybór, gdy posiadanie i zarządzanie nieruchomością wiąże się z opłatami i obowiązkami, a nie przynosi widocznych korzyści. W takiej sytuacji, możemy starać się o zniesienie współwłasności – jednak jest to kosztowna i długotrwała procedura. Skup udziałów w nieruchomościach, oferuje kupno udziałów, bez konieczności zniesienia współwłasności. Czy sprzedaż udziału w nieruchomości, bez zgody właściciela jest możliwa Czy można sprzedać udział, bez zgody pozostałych współwłaścicieli? Tak, sprzedaż udziału w nieruchomości bez zgody właścicieli jest możliwa. Nie mamy obowiązku informować pozostałych współwłaścicieli, o zamiarze sprzedaży swojej części. To przydatna wiedza w przypadku, gdy nie mamy zbyt dobrych relacji z pozostałymi udziałowcami. Tym samym, należy pamiętać, że prawo do części nieruchomości, nie daje nam prawa do sprzedaży całej nieruchomości. Kiedy warto sprzedać udziały w nieruchomości W przypadku współwłasności, zarządzanie nieruchomością wymaga zgody wszystkich właścicieli. Niejednokrotnie, staje się to powodem sporów, problemów, i braku porozumienia, przez które wprowadzenie jakichkolwiek zmian prawnych czy technicznych w nieruchomości, staje się niemożliwe. Posiadanie udziału w nieruchomości, to także regulowanie kosztów jego utrzymania, takich jak opłaty za media czy podatki. Ponadto nieuregulowany stan prawny, brak jasnego określenia własności sprawia, że spokojne korzystanie z takiej nieruchomości mimo bycia jednym z właścicieli – staje się trudne, czasem niemożliwe. Skutkiem wymienionych przeszkód, jest najczęściej sprzedaż udziału w nieruchomości. Skup udziałów w nieruchomości to właściwe miejsce na pozbycie się problemów i zyskanie dodatkowej gotówki na swoje potrzeby czy przyszłe inwestycje. Jak przebiega sprzedaż udziału w nieruchomości? Sprzedaż udziału w nieruchomości wspólnej, polega na podpisaniu przez dwie zainteresowane strony, notarialnego aktu sprzedaży w obecności notariusza. W praktyce sprzedaż udziału w nieruchomości, nie odbiega zbytnio od standardowej sprzedaży całej nieruchomości. Potrzebne będą właściwe dokumenty, potwierdzające nasze prawo do części wskazanej nieruchomości, oraz oczywiście – odpowiedni kupiec. Skup udziałów w nieruchomości, dlaczego warto wybrać Istnieje bardzo duże prawdopodobieństwo, że sprzedaż udziałów w nieruchomości na własną rękę, zakończy się fiaskiem. Znaczna większość prywatnych nabywców, nie zdecyduje się na kupno nieruchomości, do której prawa posiadają również inni ludzie. Zatem, jak sprzedać udział w nieruchomości? Z pomocą przychodzi udziałów w nieruchomości może okazać się jedyną korzystną możliwością na spieniężenie udziału. Jesteśmy, na bieżąco z aktualnymi przepisami prawnymi oraz procedurami notarialnymi, co wpływa na bezpieczeństwo transakcji. Naszym atutem jest to, że działamy szybko i sami załatwiamy wszelkie potrzebne formalności, o czym przekonują się nasi klienci, którzy zamiast zajmować się uciążliwymi czynnościami związanymi ze sprzedażą, mogą oddać się przyjemnościom płynącym z zaoszczędzonego czasu. działa by dostarczać pomoc w tak trudnych właścicielem udziału w nieruchomości, stanowi przywilej, który daje nam możliwość wzbogacenia się. Aby dołączyć do grona naszych zadowolonych klientów, wystarczywypełnić krótki formularz dostępny na naszej stronie, lub skontaktować się telefonicznie – my zajmiemy się resztą

Zakup udziałów i zniesienie współwłasności nieruchomości to temat rzeka. Często jednak gra jest na tyle warta świeczki, by podjąć decyzję o nabyciu udziałów w nieruchomości. Trzeba jednak poświęcić dłużą chwilę na przygotowanie się do tego typu transakcji. Pozornie korzystne oferty, brak świadomości prawnej konsekwencji podjętej decyzji mogą nastręczyć nie lada problemów. Współwłasność, jak wiemy, lubi być problematyczna. Pytanie zatem: czy mamy świadomość, jakie są konsekwencje bycia współwłaścicielem? czy rzeczywiście wystarczy zapis w akcie notarialnym, że w ramach zakupionych udziałów mamy prawo zajmować czy korzystać z konkretnego lokalu? czy taki lokal w sensie prawnym jest nasz? O współwłasności i problemach z nią związanych można by pisać bardzo wiele i wiele już zostało napisane, na blogu autorki poniższego artykułu, Pani Elżbiety Liberdy. Żeby nie zanudzić Państwa obszerną lekturą, w niniejszym wpisie zwrócimy uwagę na najczęstsze problemy, z jakimi borykają się właściciele udziałów w nieruchomości. Ale zacznijmy od początku. Czym jest współwłasność? Instytucja współwłasności uregulowana jest w ustawie Kodeks cywilny. Polega na tym, że własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Cechami charakterystycznymi współwłasności są: jedność przedmiotu współwłasności, wielość podmiotów, którym dane prawo przysługuje, niepodzielność wspólnego prawa. Oznacza to, że każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy, a nie tylko do jej części. I ten właśnie aspekt rodzi najwięcej problemów. Rodzaje współwłasności Współwłasność jest: współwłasnością w częściach ułamkowych albo współwłasnością łączną (np. ustawowa wspólność małżeńska). Podstawową różnicą pomiędzy wyżej wymienionymi rodzajami współwłasności jest to, że cechą charakterystyczną współwłasności łącznej jest jej bezudziałowy charakter, a w związku z tym współwłaściciel nie może rozporządzać swoim prawem dopóki trwa współwłasność łączna. Upraszczając – np. dopóki trwa małżeństwo i nasza nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego małżonków, to bez zgody drugiego małżonka nie możemy sprzedać swojej „połowy”. W przeciwieństwie do współwłasności łącznej – współwłasność ułamkowa polega na tym, że udział każdego współwłaściciela we wspólnym prawie jest określony ułamkiem. Każdy, kto dysponuje takim udziałem, może nim rozporządzać bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Dotyczy to jednak tylko i wyłącznie posiadanego udziału. Do rozporządzania rzeczą wspólną (czyli przykładowo całą nieruchomością) oraz do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu (np. wydzierżawienie), potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. A jak wiadomo interesy współwłaścicieli nie zawsze są jednakowe… Mam udział, ale bez lokalu! Poza problemami z dojściem do porozumienia z pozostałymi współwłaścicielami w zakresie zarządu nieruchomością wspólną, doniosły jest również problem z brakiem możliwości czerpania korzyści z nieruchomości. Powszechnie znane są przypadki, kiedy jesteśmy właścicielami udziałów, ale tylko na papierze. Wszelkie lokale w nieruchomości są bowiem w posiadaniu pozostałych współwłaścicieli i to wcale nie tych, którzy dysponują większym ułamkiem. Jak to możliwe? Otóż jak wcześniej wspomniano, współwłasność to taki twór, gdzie de facto w ramach naszego udziału nie mamy wskazania, że jest to udział w danym „miejscu”, np. 10 m2 na parterze (poza pewnymi wyjątkami). Istotne jest tutaj objęcie w posiadanie lokalu. Niestety, zdarza się tak, że wszystkie lokale są już zajęte. Co zrobić, gdy nie można osiągnąć porozumienia? Zniesienie współwłasności Jedynym wyjściem może okazać się zniesienie współwłasności. Polega ono na likwidacji stosunku prawnego, jaki łączy współwłaścicieli. Z żądaniem zniesienia współwłasności nieruchomości może wystąpić każdy z jej współwłaścicieli. Zniesienia współwłasności można dokonać zarówno w drodze umowy, jak i przez Sąd. Umowa znosząca współwłasność musi być zawarta przez wszystkich współwłaścicieli i powinna określać sposób zniesienia współwłasności, zawierać oświadczenia o przeniesieniu udziałów lub postanowienia dotyczące spłat i dopłat oraz terminów ich uiszczenia. Jeżeli przedmiotem umowy jest nieruchomość, umowa zawarta musi być w formie aktu notarialnego. W sytuacji, kiedy nie możemy się „dogadać”, pozostanie nam jedynie tryb sądowy. Sądowe zniesienie współwłasności odbywa się w postępowaniu nieprocesowym przed sądem rejonowym. W trakcie postępowania sądowego rzecz wspólna może zostać podzielona pomiędzy współwłaścicieli na trzy sposoby: podział rzeczy wspólnej (tzw. podział fizyczny), przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli, sprzedaż rzeczy wspólnej (tzw. podział cywilny). fot. succo z Jeżeli zniesienie współwłasności następuje przez podział rzeczy wspólnej, sąd dokonuje podziału na tyle części, ilu jest współwłaścicieli, w stosunku do wielkości udziałów. Dokonanie podziału w taki sposób, aby wyodrębnione części odpowiadały co do wartości wielkościom udziałów poszczególnych współwłaścicieli nie zawsze jednak jest możliwe lub gospodarczo celowe. W przypadku różnicy pomiędzy wartością utworzonych części rzeczy a wielkością udziałów, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Zniesienie współwłasności może polegać również na przyznaniu nieruchomości na własność jednemu ze współwłaścicieli, bądź kilku z nich, jeżeli ci współwłaściciele wyrażą na takie niepełne zniesienie zgodę (por. postanowienie SN z dnia 4 czerwca 2003 r., I CKN 447/01, Lex nr 83839). Ten sposób zniesienia współwłasności dotyczy zazwyczaj nieruchomości, których fizyczny podział byłby niemożliwy. Przyznanie nieruchomości jednemu bądź kilku współwłaścicielom powoduje, że pozostali współwłaściciele otrzymują spłaty stanowiące równowartość ich udziału we współwłasności. Kolejnym sposobem zniesienia współwłasności może być sprzedaż rzeczy wspólnej i podział pomiędzy współwłaścicieli uzyskanej kwoty (tzw. podział cywilny). Znajdzie zastosowanie, gdy taki wniosek złożą wszyscy współwłaściciele, a także pomimo braku takiego wniosku, gdy nieruchomości nie da się podzielić, a konkretne okoliczności przemawiają za takim rozstrzygnięciem sprawy. W szczególności sąd powinien zarządzić sprzedaż, gdy żaden ze współwłaścicieli nie wyraża zgody na przyznanie mu rzeczy w naturze (por. postanowienie SN z dnia 4 listopada 1998 r., II CKN 347/98, OSNC 1999, z. 6, poz. 108) bądź też żaden ze współwłaścicieli lub ten, który wyłącznie ubiega się o przyznanie mu wspólnej rzeczy, nie byłby w stanie ponieść ciężaru spłat (por. postanowienie SN z dnia 12 kwietnia 2001 r., II CKN 658/00, OSNC 2001, z. 12, poz. 179). Sprzedaży zarządzonej przez sąd dokonuje się stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego (art. 1066-1071) w trybie postępowania egzekucyjnego (w drodze licytacji). Korzystanie „ponad udział” nie zawsze się opłaca W przypadku bycia współwłaścicielem w zasadzie zawsze należy liczyć się z tym, że przyjdzie moment kiedy ten stan dobiegnie końca. Za czerpanie korzyści z nieruchomości, która de facto do nas nie należy, trzeba będzie bowiem zapłacić. Otóż, przy ewentualnej sprawie o zniesienie współwłasności nieruchomości, pomijając już czas i nerwy związane z toczącym się postępowaniem sądowym, w konsekwencji możemy zostać zobowiązani do zapłaty za korzystanie przez lata za metraż, który nie przysługiwał nam w ramach nabytego udziału. A co z zapisami w aktach notarialnych, że w ramach nabytych udziałów możemy zajmować dany lokal? Zapisy te nie chronią nas przed możliwością żądania zniesienia współwłasności przez pozostałych współwłaścicieli. Nie gwarantują też, że w postanowieniu nie zostaniemy pozbawieni własności takiego lokalu. Dodatkowo, roszczenia o zniesienie współwłasności nie ulegają przedawnieniu. Posiadając udziały w nieruchomości, nawet ze wskazaniem na lokal, zawsze musimy liczyć się z tym, że możemy go utracić. W skrajnych przypadkach można stracić lokal mieszkalny czy użytkowy, a do tego jeszcze zostać zobowiązanym przez Sąd do zapłaty innym współwłaścicielom nieruchomości bardzo znaczących kwot pieniężnych. fot. tytułowa: Maria Ziegler on Autorką wpisu jest radca prawny - Elżbieta Liberda. Jesteśmy największym serwisem nieruchomości w Polsce Sprawdź Największy serwis nieruchomości w Polsce

W jaki sposób należy przeprowadzić zniesienie współwłasności nieruchomości? Ustne ustalenia odnośnie tego, które działki w wyniku ewentualnego zniesienia współwłasności przypadną Panu, a które siostrze, nie są prawnie wiążące. Zniesienie współwłasności nieruchomości dla swojej ważności wymaga formy aktu notarialnego. Słowne ustalenia odnośnie ewentualnego sposobu zniesienia współwłasności nie wiążą ani Pana siostry, ani nabywcy udziału, jaki zbyła. Również jeżeli Pan i siostra dokonaliście podziału nieruchomości do używania (łac. quoad usum), który polega na tym, iż współwłaściciele wydzielają części nieruchomości do wyłącznego używania, nie sprzeciwia się to możliwości zbycia przez Pana siostrę przysługującego jej udziału we współwłasności nieruchomości. Czy współwłaściciel nieruchomości może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych właścicieli? Stosownie do art. 198 Kodeksu cywilnego (w skrócie „każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli”. Rozporządzenie udziałem we współwłasności jest prawem zbywalnym, a jako takie nie może być wyłączone ani ograniczone. Stosownie do art. 57 § 1 „nie można przez czynność prawną wyłączyć ani ograniczyć uprawnienia do przeniesienia, obciążenia, zmiany lub zniesienia prawa, jeżeli według ustawy prawo to jest zbywalne”. Natomiast według art. 58 § 1 „czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy”. Sprzedaż udziału w nieruchomości stanowi przeniesienie własności w części przysługującej współwłaścicielowi. Nabywca udziału w nieruchomości staje się jej współwłaścicielem. Należy podkreślić, że współwłaściciel może rozporządzić swoim udziałem we współwłasności bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Czy współwłaściciel ma prawo pierwokupu w stosunku do przedmiotu współwłasności? Współwłaściciel nie ma prawa pierwokupu w stosunku do przedmiotu współwłasności, chyba że przedmiotem współwłasności jest nieruchomość rolna. W myśl art. 166 „w razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy”. Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 30 czerwca 1992 r., sygn. akt. III CZP 75/92, prowadzenie gospodarstwa rolnego na wspólnym gruncie to sytuacja, w której współwłaściciele prowadzą wspólne gospodarstwo na wspólnym gruncie, gospodarstwo jest prowadzone przez jednego ze współwłaścicieli ze zgodą pozostałych czy też na części wydzielonej w wyniku nieformalnego zniesienia współwłasności, działu spadku czy też podziału quoad usum (z łac. do używania). Według art. 597 § 1 „rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona”. Art. 598 § 1 wskazuje, iż „zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu powinien niezwłocznie zawiadomić uprawnionego o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią”. Prawo pierwokupu a sprzedaż rzeczy osobie trzeciej Natomiast wedle art. 599 § 1 „jeżeli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo albo jeżeli nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę”. Należy pamiętać, iż w ramach współwłasności ułamkowej występuje współwłasność spadkowa, która rządzi się nieco odmiennymi regułami. Te reguły będą miały zastosowanie, jeżeli Pan i siostra nabyliście swoje udziały we współwłasności w wyniku dziedziczenia po swoim ojcu. Według art. 1035 „jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych z zachowaniem przepisów” tytułu VIII, księgi czwartej Kodeksu cywilnego zatytułowanej „Wspólność majątku spadkowego i dział spadku”. Rozporządzanie przez spadkobiercę udziałem w przedmiocie należącym do spadku Według art. 1036 „spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku. W braku zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku”. Kodeks cywilny nie przewiduje sankcji nieważności w postaci nieważności rozporządzenia udziałem w przedmiocie należącym do spadku bez zgody współspadkobierców. Bezskuteczność rozporządzenia udziałem w przedmiocie spadkowym wystąpi jedynie wtedy, kiedy rozporządzenie to naruszałoby uprawnienia spadkobiercy przysługujące na podstawie przepisów o dziale spadku. W przypadku spadku należy wspomnieć, że stosownie do art. 1051 „spadkobierca, który spadek przyjął, może spadek ten zbyć w całości lub w części. To samo dotyczy zbycia udziału spadkowego”. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼

Z własnością lokalu związane są prawa do części budynku i gruntu pod budynkiem oraz urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali, takich jak np. instalacje wodno-kanalizacyjne. Właściciel lokalu położonego w budynku wielolokalowym jest więc jednocześnie właścicielem lokalu i współwłaścicielem gruntu, na którym stoi budynek, oraz części nieruchomości, które służą do wspólnego użytku. Z nieruchomością wspólną nierozerwalnie związane jest pojęcie udziału. W tym artykule postaram się wyjaśnić, czym jest udział, czy można zmienić wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej i jak to zrobić zgodnie z prawem. Własność i współwłasność Własność lokalu nie może istnieć samodzielnie, gdyż są z nią związane prawa do części budynku i prawa do gruntu pod budynkiem oraz innych urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali. Mowa tu oczywiście o takich elementach budynku, jak np.: klatka schodowa, chodnik, winda, instalacje cieplne czy wodno-kanalizacyjne. Właściciel lokalu położonego w budynku wielolokalowym jest więc jednocześnie właścicielem lokalu oraz współwłaścicielem gruntu, na którym stoi budynek, a także tych części nieruchomości, które służą do wspólnego użytku wszystkich właścicieli lokali. Właściciel lokalu ma prawo korzystać, wraz z innymi właścicielami lokali, z nieruchomości wspólnej oraz ma obowiązek, wraz z innymi właścicielami lokali, ponosić koszty utrzymania i eksploatacji nieruchomości wspólnej (art. 12 ust. 1 i 2 nawet wtedy, gdy z urządzeń przeznaczonych do użytku wszystkich współwłaścicieli nie korzysta. Współwłasność części wspólnych budynku i gruntu, na którym stoi budynek, to prawa związane z własnością lokalu i dotyczące tej części nieruchomości, która, co do zasady, nie funkcjonuje samodzielnie, lecz spełnia służebną funkcję wobec wyodrębnionych lokali. Zarząd współwłasnością jest wykonywany przez współwłaścicieli (w małej wspólnocie mieszkaniowej) bądź przez takie podmioty, jak wspólnota mieszkaniowa i spółdzielnia mieszkaniowa. UWAGA! Właściciel lokalu położonego w budynku wielolokalowym jest jednocześnie właścicielem lokalu oraz współwłaścicielem gruntu, na którym stoi budynek, a także tych części nieruchomości, które służą do wspólnego użytku wszystkich właścicieli lokali. POLECAMY Pojęcie udziału w nieruchomości wspólnej Z nieruchomością wspólną nierozerwalnie związane jest pojęcie udziału. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu, wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych, do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali, wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Najczęściej udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej może być ukształtowany umownie jak również być konsekwencją jednostronnego oświadczenia woli właściciela nieruchomości, który dokonuje wyodrębnienia wszystkich lokali w budynku. Natomiast w przypadku spółdzielni mieszkaniowych zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 1 zgodnie z którym umowa o ustanowienie odrębnej własności lokali może być zawarta przez spółdzielnię łącznie ze wszystkimi osobami, które ubiegają się o ustanowienie takiego prawa, wraz ze związanymi z nim udziałami w nieruchomości. W takim wypadku wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej określa ta umowa. Prawidłowość ustalenia udziałów ma istotne znaczenie w kontekście zakresu odpowiedzialności za zobowiązania wspólnoty (art. 17 oraz przy podejmowaniu uchwał („siła” głosu; art. 23 Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu W art. 22 ustawodawca wyróżnił czynności zwykłego zarządu oraz czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Jak wynika z ust. 1 ww. artykułu, podejmowanie przez zarząd czynności zwykłego zarządu stanowi jego własną kompetencję. Do dokonania przez zarząd czynności przekraczających zwykły zarząd konieczna jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej, a w niektórych przypadkach również stosowne pełnomocnictwo, co wynika z ustępu 2 tego artykułu. Przy czym, jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 6 lipca 2016 r. (sygn. akt: IV CSK 680/15): przewidziane w art. 22 ust. 2 wymaganie podjęcia przez właścicieli lokali uchwały „w formie prawem przewidzianej” dotyczy tylko uchwały udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, nie dotyczy zaś uchwały wyrażającej zgodę na dokonanie przez zarząd takiej czynności. Podjęcie czynności przekraczającej zwykły zarząd bez uzyskania uchwały wyrażającej zgodę właścicieli lokali na jej dokonanie skutkuje bezwzględną nieważnością tej czynności. UWAGA! Podjęcie czynności przekraczającej zwykły zarząd bez uzyskania uchwały wyrażającej zgodę właścicieli lokali na jej dokonanie skutkuje bezwzględną nieważnością tej czynności. Podstawowe znaczenie w kwestii będącej przedmiotem tego artykułu ma prawidłowa wykładnia przepisu art. 22 ust. 3 pkt 5 i 5a Przepisy te dotyczą czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, dla podjęcia których przez zarząd niezbędna jest zgoda wyrażona w uchwale właścicieli lokali. Chodzi między innymi o zgodę na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenia tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego (art. 22 ust. 3 pkt 5 a także o udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt 5a W literaturze oraz w orzecznictwie Sądu Najwyższego nie ma jednolitości poglądów co do tego, czy uchwały o jakich mowa we wspomnianych przepisach winny być podejmowane jednomyślnie przez właścicieli lokali czy też wystarczające jest podjęcie ich głosami większości uprawnionych do ich podjęcia. Według pierwszej interpretacji, ustawodawca w art. 21 ust. 3 wskazał, że zarząd na podstawie pełnomocnictwa, o którym mowa w art. 22 ust. 2, składa oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a, ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali, a więc wprost dopuścił składanie przez wybrany przez właścicieli zarząd oświadczeń woli w sprawie zmiany udziałów ze skutkiem dla wszystkich właścicieli lokali, nie wprowadzając w tej mierze żadnych ograniczeń poza udzieleniem w uchwale pełnomocnictwa zarządowi do wykonania tego rodzaju czynności (tak też mówi np. cytowany niżej wyrok Sądu Najwyższego z 14 czerwca 2017 r). W drugiej interpretacji wspólnota mieszkaniowa nie jest właścicielem nieruchomości wspólnej, a jedynie sprawuje zarząd tą nieruchomością i nie może swobodnie dysponować nieruchomością wspólną (tak mówi np. cytowane niżej postanowienie Sądu Najwyższego z 24 listopada 2010 r.). UWAGA! Wspólnota mieszkaniowa nie jest właścicielem nieruchomości wspólnej, a jedynie sprawuje zarząd tą nieruchomością i nie może swobodnie dysponować nieruchomością wspólną. Zmiana wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego Z art. 22 ust. 3 pkt 5 wynika, że czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu jest udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzanie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego. W wyroku z 14 czerwca 2017 r. (sygn. akt: IV CSK 478/16) Sąd Najwyższy przedstawił pogląd, że co do czynności o jakiej mowa w przepisie art. 22 ust. 3 pkt 5 wystarczająca jest uchwała podjęta przez większość właścicieli lokali. Dla poparcia tego stanowiska Sąd Najwyższy powołał się na systemową, literalną i celowościową wykładnię przepisu art. 22 ust. 2 w związku z art. 22 ust. 3 pkt 5 za poglądem, że zgoda na rozbudowę (przebudowę, nadbudowę) i związaną z tym zmianę wielkości udziałów oraz stosowne umocowanie mogą być udzielone uchwałami powziętymi większością głosów, przemawia także art. 21 ust. 3 ponieważ zastrzeżono w nim wyraźnie, iż oświadczenia zarządu składane na podstawie pełnomocnictwa, o którym mowa w art. 22 ust. 2 w celu wykonania ( uchwały przewidzianej w art. 22 ust. 3 pkt 5 są skuteczne „w stosunku do właścicieli wszystkich lokali. Wzmianka ta byłaby zbędna, gdyby pełnomocnictwo do złożenia oświadczenia woli musiało być udzielane przez wszystkich właścicieli lokali. Przepisy art. 21-23 nie stwarzają zaś żadnych podstaw do przyjęcia, że w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6 i art. 21 ust. 3 uchwały o udzieleniu pełnomocnictwa mogą być powzięte większością głosów, natomiast uchwały wyrażające zgodę na dokonanie wymienionych tam czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu muszą być powzięte jednomyślnie. Nie bez znaczenia jest również to, że – jak trafnie zwraca się uwagę w doktrynie – wymaganie jednomyślności właścicieli lokali mogłoby prowadzić w dużych wspólnotach mieszkaniowych do paraliżu decyzyjnego, ponieważ w praktyce uzyskanie zgody wszystkich członków wspólnoty byłoby niemożliwe. Właśnie z tego względu reżim ustawowy zarządu nieruchomością wspólną w takich wspólnotach odbiega od zasad przewidzianych w art. 199 i i wiąże się z ograniczeniem praw każdego z właścicieli lokali na rzecz interesu wspólnego. UWAGA! Czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu jest udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzanie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego. W ciekawej sprawie, która była przedmiotem wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie (wyrok z 13 lutego 2019 r.; sygn. akt: I ACa 582/18) powódka zaskarżyła uchwałę wspólnoty mieszkaniowej, w uzasadnieniu wskazując, że zaskarżoną uchwałą wspólnota wyraziła zgodę na zmianę przeznaczenia, adaptację, przebudowę, nadbudowę części nieruchomości wspólnej oraz dobudowę części strychów, rozporządzanie adaptowaną/przebudowaną/nadbudowaną częścią oraz zmianę wysokości udziałów właścicieli pozostałych lokali w nieruchomości wspólnej. Powódka zarzuciła przedmiotowej uchwale niezgodność z przepisami prawa, tj.: art. 22 ust. 3 pkt 4–5a przez podjęcie uchwały większością głosów, a nie jednomyślnie. Sąd pierwszej instancji oddalił powództwo, wskazując że kwestia nadbudowy, przebudowy nieruchomości wspólnej, ustanowienia odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmiany wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego, uregulowana została w art. 22 ust. 3 pkt 5 Zgodnie ze wskazanym przepisem czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, do której podjęcia uprawniona jest wspólnota mieszkaniowa, jest udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego. Stosownie zaś do art. 22 ust. 2 do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Przepis art. 23 ust. 2 wskazuje natomiast, że uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Żaden z przepisów ustawy nie wymaga zatem dla podjęcia tego typu uchwały większości innej niż ta wskazana w powyższym artykule. Z treści art. 22 ust. 3 pkt 5 wynika expressis verbis prawo do udzielenia w drodze uchwały zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzanie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego. Brzmienie tego przepisu nie pozostawia wątpliwości, że uchwałą większości – w trybie art. 23 ust. 2 bądź ust. 2a – może zostać podjęta zarówno decyzja o zgodzie na przebudowę nieruchomości wspólnej, jak i następnie ustanowienie odrębnej własności lokalu i nią rozporządzanie, a w konsekwencji także zgoda na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 16 lutego 2017 roku, I ACa 2236/15, por. także wyroki Sądu Apelacyjnego w Poznaniu: z dnia z dnia 23 czerwca 2016 roku, I ACa 55/16, z dnia 9 kwietnia 2015 roku, I ACa 1373/14, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 19 września 2013 roku, I ACa 1536/12). Sąd I instancji uznał więc, że do modelowego stanu faktycznego, polegającego na wyrażeniu zgody na przebudowę lub nadbudowę nieruchomości wspólnej, ustanowienie odrębnej własności nowopowstałego lokalu a także zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej (która jest konsekwencją powstania nowego lokalu), należy stosować przepis art. 22 ust. 3 pkt 5 wprost. A zatem, wobec spełnienia się dyspozycji powołanego wyżej przepisu i braku szczególnych unormowań w tym zakresie, do skutecznego podjęcia uchwały o wyrażeniu zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzanie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego konieczne jest wyrażenie zgody przez właścicieli lokali dysponujących łącznie udziałem ponad 50%. Z wydanym orzeczeniem powódka nie zgodziła się i wywiodła apelację od całego wyroku, wskazując na naruszenie prawa materialnego, tj. art. 25 ust. 1 poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, polegające na przyjęciu, że zaskarżona uchwała nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Sąd apelacyjny oddalił apelację powódki. W uzasadnieniu wskazał że naruszenie interesu w rozumieniu tego przepisu stanowi kategorię obiektywną, ocenianą w świetle zasad współżycia społecznego. Odpowiedź na pytanie, czy skarżona uchwała narusza słuszne interesy, musi być zawsze osadzona w realiach faktycznych sprawy. W przypadku interesu właściciela musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. Z kolei naruszenie zasad prawidłowego zarządu odnosi się do zasad prawidłowej gospodarki. Obie przesłanki zaskarżenia uchwały chronią prawidłowe funkcjonowanie wspólnoty, rozumiane między innymi jako prowadzenie działalności w oparciu o jasne i zrozumiałe kryteria. Przy czym zasada ta ma charakter nadrzędny, a o jej przestrzeganiu nie świadczy bezkonfliktowe wykonywanie uchwał, a potencjalne, ale realne przypuszczenie, że jeśli dana uchwała będzie nadal funkcjonowała w obrocie prawnym to może doprowadzić do sytuacji niekorzystnej z punktu widzenia interesów samej wspólnoty lub interesów właściciela lokalu w rozumieniu art. 25 ustawy o własności lokali. Udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej Z art. 22 ust. 3 pkt 5a wynika, że czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu jest udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. ważne! Czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu jest udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. W jednej z interpretacji zmiana wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej w trybie tego przepisu może nastąpić w drodze umowy między wszystkimi właścicielami. Nie może nastąpić wskutek uchwały większości właścicieli lokali podjętej w trybie art. 23 Szczególnym przypadkiem jest zmiana powierzchni lokalu, która automatycznie prowadzi do zmiany wysokości udziału w nieruchomości wspólnej. Stąd powstało zagadnienie, czy art. 22 ust. 3 pkt 5a może odnosić się do sytuacji, gdy zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej spowodowana została zmianą w zakresie prawa głównego, to jest w prawie własności lokalu. W uzasadnieniu postanowienia z 24 listopada 2010 roku (sygn. akt: II CSK 267/10) Sąd Najwyższy powołał się na pogląd literatury, zgodnie z którym przepis ten dopuszcza zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej, ale tylko wówczas, gdy udział został błędnie wyliczony, czyli w przypadku, gdy zachodzi potrzeba sprostowania omyłki rachunkowej, bez ingerencji w sferę praw i obowiązków właścicieli lokali. W doktrynie wyrażone są krytyczne poglądy co do stanowiska wyrażonego w postanowieniu Sądu Najwyższego z 24 listopada 2010 r., iż zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej tylko formalnie mieści się w uregulowaniu z art. 22 ust. 3 pkt 5a Oznaczałoby to, że ustawodawca wprowadził ten przepis tylko „formalnie”, a nie po to, by był on stosowany. Byłoby to nadto sprzeczne z przepisem art. 21 ust. 3 z którego wynika, że zarząd na podstawie pełnomocnictwa, o którym mowa w przepisie art. 22 ust. 2 składa oświadczenia w celu wykazania uchwał w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6, ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali (por. Ewa Bończak-Kucharczyk, Własność lokali i Wspólnota mieszkaniowa, Komentarz, 2 wydanie; Ryszard Strzelczyk, Aleksander Turlej Własność lokali. Komentarz, 4 wydanie). UWAGA! Szczególnym przypadkiem jest zmiana powierzchni lokalu, która automatycznie prowadzi do zmiany wysokości udziału w nieruchomości wspólnej. W wyroku z 18 listopada 2004 r. (sygn. akt: I CK 357/04) Sąd Najwyższy wyjaśnił, że stosownie do treści art. 3 ust. 7 ustawy, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej w sposób, jaki był właściwy w czasie wyodrębnienia pierwszego lokalu, chyba że wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonują w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Podkreślono przy tym, że uregulowanie to ma charakter szczególny. Odnosi się bowiem do konkretnej okoliczności faktycznej powstałej na skutek zmiany stanu prawnego, a co za tym idzie – wyłącza stosowanie art. 22 ust. 2 i 3 pkt 5a ustawy. Gdyby było inaczej, to przepis ar... Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów Co zyskasz, kupując prenumeratę? 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota" Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej ...i wiele więcej! Sprawdź